3月30日の「アサザイ 今日の1社」は、積水ハウス・リート投資法人（3309、東証）を放送しました。
今回は、積水ハウス・アセットマネジメント株式会社 代表取締役社長 阿部 亨 様にお越しいただき、リートの特徴、コロナ禍における影響、成長戦略等について詳しくお話を伺いました。
～三大都市圏のオフィスビル・住居を中核資産とする総合型リート～
同リートは、2018年５月に、同じく積水ハウスがスポンサーを務める住宅特化型の積水ハウス・レジデンシャル投資法人を吸収合併する形で、オフィス・住居を中核資産とする総合型リートとなりました。
現在のポートフォリオの状況は、オフィスビルが７物件で全体に占める取得価格ベースの比率が47.3%、住居が111物件で45.7％、ホテルが2物件で7.0％となっており、オフィスビル、住居という中核資産が約93%占めております。また、エリア別では、安定的な運用が期待できると考える三大都市圏（東京圏・大阪圏・名古屋圏）に重点投資を行っており、約96%がこの地域の物件となっております。
同リートの代表物件をご紹介します。ぜひご覧ください。
▼ガーデンシティ品川御殿山
2011年竣工のグレードの高い外観の建物で、基準階床面積は約2,044坪と国内最大級クラスで開放感のある整形無柱の空間確保が可能であり、本社クラスの移転も余裕をもって受入れが可能である一方、1フロア最大8テナントまで分割対応が可能であり、テナントニーズに応じたリーシングを行うことが可能です。設備面に関しては、天井高2,900mm、OAフロア120mm、ヘビーデューティーゾーン1,000kg/㎡（一般ゾーン500kg/㎡）の床荷重、1フロア115ゾーンの空調システムを有するほか、フラッパーゲートや非接触型ICカードによる高いセキュリティを確保しています。
また、本物件は、屋上・外構緑化を推進し、貸室内全照明にLEDを採用する等、省エネ・使用効率の向上や緑化等を推進した環境配慮型オフィスビルであり、CASBEE不動産評価認証の4段階評価の最高ランクである「Sランク」の評価を取得しています。
▼赤坂ガーデンシティ
本物件は、天然石の素材がもつ自然の色合いを活かした外観を備える2006年竣工の高品質なオフィスビルです。基準階床面積約470坪の整形無柱空間で区画割可能な汎用性の高い設計であり、天井高2,800mm、OAフロア100mmを確保し、明るく開放感ある空間を実現しています。また、光（専用回線）・メタル（公衆回線）など、様々な通信メディアに対応できる通信設備に加え、直射日光の室内への侵入を減少させるための広い開口部の外側に位置する深い格子、日射熱取得率が普通ガラスより低く、日射熱を原因とした室内温度変化を抑制するLow-Eペアガラス（高遮熱断熱複層ガラス）や、1フロア4つの空調ゾーニング、ダブルブラインド等、室内の省エネルギーに配慮した設備を備えています。
▼プライムメゾン御殿山イースト
本物件は、京浜急行本線「北品川」駅から徒歩約10分、JR各線「品川」駅から徒歩約12分に位置する、高台の閑静な高級住宅地域に所在する、高額所得者向けの賃貸マンションであり、コンシェルジュのサービスに加え、建物スペック・設備等もハイグレードな仕様になっています。
本物件の近隣地域周辺は、品川区と港区の区界付近に位置する丘陵地であり、高台には通称「御殿山」及び「島津山」と呼ばれる著名な高級住宅地が形成され、隣接する「高輪」地区には、大使館等が所在し、緑も多い環境となっています。また、南向きの丘陵地に位置するため、日照、通風は良好です。本物件は概ね89㎡～169㎡の住戸から成り、富裕層のファミリーやDINKSを中心に需要があると考えられます。更に、徒歩圏内にあるJR「品川」駅は、新幹線・空港・大型シティホテル等の利用も便利であり、ビジネスパーソンやその家族からの人気も高いエリアとなっています。
～「戦略的立地」に所在する「高品質」な物件に重点投資～
同リートは「戦略的立地」に所在する「高品質」なオフィスビル･住居を中核資産と据えて、重点的に投資を行っており、直近では2021年11月に公募増資も行い、現在の資産規模は119物件、取得価格ベースで5,638億円にまで拡大しております。
格付けは日本格付研究所（ＪＣＲ）よりＡＡ、格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）よりＡＡ－、と高水準の格付けを得ております。また、Ｊ－ＲＥＩＴの中でも上位の時価総額規模を有していることから多くのグローバルインデックスに組み入れられています。
コロナ渦においては、同リートの「オフィス」の稼働率は、2022年1月末時点で96.8%となっております。東京圏の空室率上昇は、一旦歯止めがかかっておりますが、解約・減床が発生したことから、その早期埋戻しに注力しております。大阪圏、名古屋圏に所在するオフィスビルは好調な運用状況を継続しております。また、「住居」全体の稼働率は96%台で安定的に推移しており、新規契約時の賃料につきましても、プラス改定の更新率は一時的に下がったものの、回復の兆しが見えております。
～積水ハウスグループによるスポンサーサポートを活用し成長～
スポンサーである積水ハウスは「『わが家』 を世界一 幸せな場所にする」をグローバルビジョンに掲げ、ビジョン達成のため、「ESG経営のリーディングカンパニー」を目指しておりますが、本リートもＫＰＩを定めてＥＳＧに対する取組みを進めております。
ＫＰＩにつきましては、リートに求められる環境面での取組み、事業環境の変化等を踏まえ、2021年12月に見直しを実施しました。2018年度対比でポートフォリオのＣＯ2 排出原単位18.8%削減を達成しておりますが、従来の目標であった「2030年度末までに20%削減」をさらに進め、削減目標を「50%」に引き上げました。
今後の成長戦略としては、積水ハウス不動産各社（6社）が保有する国内不動産の売却に関して、優先的に購入交渉をする権利を活用し、物件取得ルートをさらに強化、全国における住居の取得機会を確保します。これらの積水ハウスグループのスポンサーサポートの活用により、中長期目標として資産規模6,000億円を目指します。
環境性能の高い物件をはじめサステナビリティに配慮した運用で、安定した収益を得られる投資機会を提供し続けていきたい、という今後の同リートの取り組みに、アサザイも注目していきます。
～Podcast配信のお知らせ～
本日の放送はPodcast配信にて早速アップされております。
今回はロングインタビューもアップされております。是非お聴きください。
（ウェブサイト）
■積水ハウス・リート投資法人 ウェブサイト
