12月29日の「アサザイ　今日の1社」は、グローバル・ワン不動産投資法人（8958・東証）を放送しました。

　今回は、グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社　投信業務部長　山崎 弦 様にお越しいただき、スポンサー会社とリートの特徴からコロナ禍を通じての今後の取り組み等について詳しくお話を伺いました。

～「 近・新・大 」のオフィスビルに厳選投資～
　同社は、明治安田生命、三菱UFJフィナンシャル・グループ、近鉄グループをスポンサーとするオフィス特化型J-REITです。
　スポンサー各社が持つ不動産や金融のノウハウを最大限に活用、駅近で利便性が高く、築年数が比較的浅い大型のオフィスビルにフォーカスした厳選投資を行っています。

　ポートフォリオは2021年9月末現在で、11物件、取得価格ベースの合計で約1,911億円、平均の取得価格は約173億円となり、規模の大きな物件が組み入れられています。
　エリア別の物件の分布状況は、東京都心5区にある5物件で44.5％、その他都内23区の3物件で25.3％、東京周辺都市部ではさいたま、横浜の2物件で21.3％、その他、大阪の2物件で8.9％と、首都圏中心のポートフォリオで「最寄駅に直結又は徒歩5分以内」の物件による構成比率は100％であり、非常に利便性の高い物件を有しているJ-REITです。
　また財務面の信用力を示す格付は、日本格付研究所からＡＡ－（ダブルエーマイナス）を取得しています。

　それでは、同リートの代表物件をご紹介します。ぜひご覧ください。

▼楽天クリムゾンハウス青山

　本物件の所在する「青山ゾーン」は、国内外のブランドショップが集積する日本を代表する商業ゾーンとしての特徴を持ち、オフィスビル立地の観点においても、「青山」という地区のブランド性を評価し、その立地に固執するテナントの根強いニーズがあり、その地区ポテンシャルが高い地域です。
　また、本物件は地下鉄3線（銀座線、半蔵門線および大江戸線）が乗り入れる「青山一丁目駅」から徒歩2分、銀座線「外苑前駅」から徒歩4分の位置にあり、交通利便性に優れています。



▼豊洲プライムスクエア


　











　本物件が所在する「豊洲」は、1988年の地下鉄有楽町線「豊洲駅」開業以降、都心部に近接する立地とウォーターフロントの魅力を活かした再開発によってオフィス環境や住環境が整備されたことで発展を続け、「職」「住」近接の魅力的な街づくりが進められているエリアです。
　本物件は、東京メトロ有楽町線・東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ）「豊洲駅」徒歩３分に立地し、所要時間８分の「有楽町駅」からJR山手線・京浜東北線に乗り換え、２分で「東京駅」までアクセス可能であるなど、高い交通利便性を有します。



▼明治安田生命大阪御堂筋ビル















　本物件の所在する「淀屋橋地区」は、多くの金融機関や企業が集積する大阪を代表するビジネスエリアです。オフィスビル立地の観点においても、オフィスマーケットの中心的なゾーンと位置付けられており、金融機関・製造業等を中心とした大企業が集積していることから、業務集積度の高さを選好するテナントの底堅い需要が存在し、その地区ポテンシャルは非常に高い地域です。
　また、本物件は、淀屋橋地区の中心に立地し、大阪の主要幹線である御堂筋沿い、大阪の中心導線である地下鉄御堂筋線「淀屋橋駅」直結、京阪本線「淀屋橋駅」から徒歩4分の場所に位置し、交通利便性が非常に優れており、極めて高い立地競争力を持っております。


～これからのオフィスビルに求められるもの～
　コロナ禍を通じ、今後は、働く時間や場所にあわせてオフィス・自宅・サードプレイスを選択するハイブリッド型の働き方が浸透していく中において、コミュニケーションやコラボレーションの促進、事業の内容やフェーズに応じたレイアウト変更が可能なスペースの柔軟性、社員が身体的・精神的に健康でいられる環境などがオフィスに求められており、また、人材確保や企業文化の醸成、ＢＣＰ対応、環境に対する配慮などのニーズは益々強くなると同リートは考えています。
　そのような中、同リートが保有する好立地ハイスペックビルオフィスは、交通利便性が高く、十分な天井高や高い空調性能、耐震性などを備え、レイアウトの自由度の高さとともに、オフィスにふさわしいグレード感のある「　近・新・大　」の３要素を兼ね備えており、優位性は引き続き高いとの考えです。

～今後の取り組み～
　11月に外部成長を視野に入れた施策として2回目となる自己投資口の取得を公表しましたが、引き続き分配金の成長・安定を図り、投資主価値の向上を目指すために、多様なソーシングルートを活用し、ポートフォリオの質の向上に向けて、資産の入替えはもちろん、物件取得による外部成長を特に注力する方針です。　
　内部成長については引き続きテナントニーズに寄り添った物件運営を行い、テナントの満足度向上による稼働率の維持、向上を基本路線としつつ、テナントとの丁寧な対話を継続し、賃料増額の実現も進めるとともに、解約・減額の防止にも注力。
　また昨今急速に関心の高まるESGの取組みも積極的に取り組む中、GRESBリアルエステイト評価では２年連続で最上位の「５スター」を取得、そしてビルの環境性能を格付けしたCASBEEなどの環境関連認証の取得は既にポートフォリオの88％をカバーするに至りましたが、今後は、グリーンボンドの継続的な発行やTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）への対応も進めてゆくこととしています。

　中長期的な投資主価値の最大化に向け、今後も様々な施策に取組んでゆくと語る、同リートの取り組み、アサザイも注目して行きたいと思います。

～Podcast配信のお知らせ～
　今日の放送はPodcast配信にて早速アップされております。是非お聞きください。　
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