1月29日の「アサザイ 今日の1社」はいちごオフィスリート投資法人（8975）を放送しました。
今回は、いちご投資顧問株式会社 常務執行役 オフィスリート本部長 深澤真一 様にお越しいただき、スポンサー・リートの特徴・運用実績等にについて詳しくお話を伺いました。
～海外からの注目も高まる中規模オフィス特化型リート～
同社は、いちご株式会社をスポンサーとするオフィス特化型J-REITです。
中規模オフィスに特化したポートフォリオを構築しており、東京首都圏を中心とした中規模オフィス等で85物件、取得総額2,032億円を保有しています。
中規模オフィスは大規模オフィスと比べて、新規供給が少なく需要も中小企業が中心になります。一方でテナント数が多く、最近は働き方改革に伴う労働者人口の増加の受け皿として期待されており、今後も需要が高まることが見込まれています。また、大企業で「テレワーク」の浸透が見込まれ、シェアオフィスやサテライトオフィス、サードプレイスオフィスといった新しい需要の創出が見込まれ、これらの受け皿として中規模オフィスが期待されています。
また、個人オーナー等不動産のプロが運用していない物件が多いことから、大規模オフィスに比べて比較的容易に大幅な改修工事を実施することが可能で、それにより収益性が大きく向上し、逼迫した需要のもと、安定的なキャッシュフローを生み出す物件が多いことも特徴です。
そして、「中規模オフィス」というアセットクラスは、日本独自のもので海外にはありません。しかし、海外投資家から日本の大規模オフィスが頭打ちしてきた中、いよいよ日本ならではの「中規模オフィスビル」に注目があたり始め、同リートも海外投資家比率が他のリートに比べ高くなっています。今後もますます発展が期待されるJ-REITです。
それでは同投資法人の代表物件をご紹介します。ぜひご覧ください。
▼いちご渋谷道玄坂ビル
本物件は、JR各線、東京メトロ各線、東急線各線他「渋谷」駅から徒歩約9分、国道246号線沿いの道玄坂上交差点付近の中小規模の事務所ビルが集積する商業地域内に位置する中規模オフィスビルです。基準階の貸室は約100坪の無柱空間と約2,600mmの天井高を確保しており、また、各階個別空調システムを採用する等、幅広いテナントニーズに対応可能な優位性を有すると考えています。
▼恵比寿グリーングラス
本物件は、IT関連企業等を中心としてオフィス需要が旺盛な恵比寿エリアに位置し、JR各線「恵比寿」駅から徒歩約4分、東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅から徒歩約2分と最寄駅の接近性に優れ、都心各所へのアクセスも良好なオフィスビルです。駒沢通り沿いの角地に立地し、2面のアルミカーテンウォールを有し、視認性に優れています。基準階約125坪の貸室は無柱空間で、天井高2,650mmを確保し、情報通信環境やセキュリティシステム等の各種設備は良好な水準にあります。
▼いちご乃木坂ビル
本物件は、東京メトロ千代田線「乃木坂」駅から徒歩約2分、都営地下鉄大江戸線「六本木」駅から徒歩約8分に位置する中規模オフィスビルです。乃木坂エリアは、赤坂・六本木・南青山の中心に位置し、幹線道路沿いを中心に中高層ビルが多く建ち並び、隣接する赤坂・六本木エリアとともに外資系企業からの選好性が高いエリアです。基準階の貸室面積は約85坪で、個別空調、OAフロア等のスペックを有しております。
～中規模オフィス特化型リートの特性を活かして着実な運用実績を積み上げる～
現在の同リートの運用実績を紹介しますと、資産入れ替えとしては、ノンコア（商業等）の譲渡と中規模オフィスの取得を通じて着実な成長を継続しており、「NOI利回は5.64％」とオフィス特化型リートの中ではトップクラスの高さとなっています。
また、差別化戦略と言える「いちごレイアウトオフィス」を継続的に展開した結果、昨今の働き方改革に対応した快適性の高いオフィス空間が提供されていると高い評価を受け、「オフィス稼働率も99％以上」と過去最高の水準で推移しています。
分配金も「18期連続で増配を継続」、これはJ‐REITでNO.1の記録です。2019年４月期は譲渡益で大幅に増加した反動で、2019年10月期は多少減少したものの、今後も右肩上がりの成長が期待されます。
「配当利回りも高く非常に魅力的なリートであると自負している、ぜひ今後も期待して欲しい」と語る同リートの今後の展開にアサザイも注目してゆきたいと思います。
～Podcast配信のお知らせ～
本日の放送はPodcast配信にて早速アップされております。是非お聞きください。
■いつも聴く！ポッドキャスト
いちご投資顧問株式会社 常務執行役 オフィスリート本部長 深澤真一さまと
（ウェブサイト）
■いちごオフィスリート投資法人 ウェブサイト
