12月25日の「アサザイ 今日の1社」は日本ロジスティクスファンド投資法人（8967・東証）を放送しました。

　今回は、三井物産ロジスティクス・パートナーズ　代表取締役社長　亀岡　直弘　様にお越しいただき、「物流REITのパイオニア」の強みについて、詳しくお話を伺いました。

～物流REITのパイオニアとして、優良なポートフォリオを構築～
　同リートは、2005年5月、日本初の物流施設特化型リートとして上場。メインスポンサーである三井物産の、総合商社として長年物流事業に関わってきた実績と豊富な経験、ネットワークを活用し、三井物産の取引先等から取得した物件を中心にポートフォリオを構築してきました。
　
　上場当初は物流施設が投資対象として広く認知される前であり、競争が少ない中、東京湾岸沿いの一等地など優良立地の物件を有利な条件で取得を進めてきました。その結果、NOI利回りは6.1％、含み益率は41.2％と、ポートフォリオの資産価値が大きく向上しています。NOI利回りのJ-REIT平均が5.3％（日ロジ除く）、含み益率のJ-REIT平均が19.1％（日ロジ除く）である事を考慮すると、「物流REITのパイオニア」としての先見の明、そして14年を超える運用実績で培った「目利き力」「運用力」により、非常に高い収益性と資産価値を実現しているJ-REITといえます。

　現在のポートフォリオは50物件・取得価額ベースで2,783億円の規模を誇り、「物流銀座」である東京湾岸地域をはじめ、68％が国道16号線内に立地という競争力の高いエリアに立地されています。

　それでは同投資法人の代表物件をご紹介します。ぜひご覧ください。


草加

　
　我が国最大の消費地である東京23区に近接し、東京港・羽田空港等の物流ゲートウェイへのアクセスにも優れており、物流施設の多様なニーズに対応できます。
　東京外環自動車道三郷西インターチェンジ及び草加インターチェンジまで約4kmと至近に位置し、常磐自動車道や東北自動車道等の主要高速道路や幹線道路へのアクセスにも優れていることから、首都圏広域及び東北方面への広域配送拠点として評価の高い立地を誇ります。
　工場及び倉庫が集積する工業団地内に所在し周辺住民からのクレーム発生等の懸念がないため24時間操業が可能である一方、徒歩圏内に住宅地が存在し、駐車場スペースも多く確保されていることから労働力の確保も容易です。


東雲

　JR東京駅まで約7kmと、首都圏湾岸部の物流拠点として非常に希少性の高い立地です。首都高速湾岸線有明インターチェンジまで約2Km、新木場インターチェンジまで約3Kmの至近にあり、主要幹線道路へのアクセスも良好であることから、首都圏全域を網羅する輸送が可能です。
　国内最大規模の消費地である東京23区内に位置していることから、一般消費財や宅配便貨物の保管・配送に適した立地であり、東京港（大井埠頭）や羽田空港をはじめとするゲートウェイへのアクセスも良好であるため、国際物流のニーズも期待されます。
　周辺環境は、近隣に住居が存在しないため24時間操業が可能であり、通勤利便性の高さから労働力の確保も比較的容易であることから、昨今の物流業務に適した立地条件を全て兼ね備えています。


八千代（建て替え）

　本物件の所在する八千代エリアは、千葉県を中心とした地域配送に加えて首都圏全域への広域配送拠点としてのニーズも期待できるエリアです。本物件は、首都圏の主要環状線である国道16号線まで約2km、東関東自動車道の千葉北インターチェンジまで約8kmの位置にあり、東京都心方面へのアクセスが良好です。
　また、近傍の新興住宅地からの労働力確保が容易である一方、上高野工業団地に所在することから24時間操業が可能であり、昨今の物流業務に適した立地条件を兼ね備えています。



～14年の安定した運用実績、強固な財務体質、分配金の安定成長を実現～
　同社は、物流リートの中で唯一リーマンショックを経験、それらを乗り越え、14年もの間安定した運用実績を積み重ねてきました。
　同社の財務体質は、２００５年に無借金で上場して以来、比較的保守的な財務戦略を通じてその健全性に配慮してきました。この９月時点での負債比率は３３．６％、固定化比率は９５．０％、平均負債調達コストは０．６４％と他のＪ－ＲＥＩＴと比較しても良好な財務体質であるといえます。
　信用格付けもJCRから「AA (安定的)」、R&Iからは「AA- (安定的)」と非常に高い水準を維持しており、継続して高い評価を得ています。
　今後の目標として、「１口当たり分配金と１口当たりＮＡＶの持続的・安定的成長」を掲げており、分配金に関しては「当面の目標として１口当たり５，０００円」を設定しています。
　長年「投資家利益を優先した適切なポートフォリオ運用」と「１口当たりの分配金の安定と成長」の両方を実現してきた同リート、引き続きアサザイも追いかけて行きたいと思います。


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本日の放送はPodcast配信にて早速アップされております。是非お聞きください。
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三井物産ロジスティクス・パートナーズ　代表取締役社長　亀岡　直弘さまと

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