12月26日の「今日の1社」は、投資法人みらい（3476・東証）を放送しました。

　今回は、三井物産・イデラパートナーズ株式会社　代表取締役社長　菅沼 通夫様にお越しいただき、スポンサー会社の持つ強みから導いた独自の２つのコンセプトを持ったポートフォリオ戦略について、また拡張版中期経営計画である「Ｒｅｐｏｗｅｒ2020－ER」について、詳しくお話を伺いました。

～スポンサーの2つの異なる強みの融合～
　同社は、三井物産と元々は国内の独立系不動産投資会社として実績を積んできたイデラキャピタルをスポンサーとする総合型J-REITです。

　イデラキャピタルは2000年前半の不動産投資の黎明期から実績を積んでおり不動産価値を高める「バリューアップ」に長けた会社で、三井物産グループの商社としての総合力・事業知見・豊富な不動産・アセットマネジメント実績にイデラキャピタルの「不動産価値創造力」という異なる強みを融合させることで、物件の供給だけでなくリーシング活動や施設の運営管理まで本投資法人の運用を幅広くサポートしています。

～「コアアセット」と「グロースアセット」～
　同リートでは、「オフィス」、「商業施設」、「ホテル」など安定的な収益が期待できる不動産を、「コアアセット」と呼んでおり、このコアアセットがポートフォリオ全体の80%以上を占めています。代表物件としては「品川シーサイドパークタワー」「東京フロントテラス」等のオフィスが挙げられ、ホテルについては宿泊特化のバジェット型で、ビジネスだけでなくインバンドも取り込んだ安定した収益が見込めるホテルに投資しています。現在はそれに加えて、コアアセットと比べて高い収益性を確保できる、またはスポンサーの強みを活用してバリューアップが出来る「グロースアセット」も一定程度ポートフォリオに組み込み、本投資法人の持続的な成長を目指しています。

それでは同リートの代表物件をご紹介します。ぜひご覧ください。

①品川シーサイドパークタワー















品川シーサイドパークタワーは市街地再開発によって生まれた複合施設である品川シーサイドフォレスト内に所在する大規模オフィスです。　
東京臨海高速鉄道「品川シーサイド」駅徒歩2分、京浜急行電鉄「青物横丁」駅から徒歩8分に位置する交通利便性の高い立地に位置。貸室形状も無柱・整形でレイアウトの自由度が高く、設備水準の面でも競争力を有し、高いテナント訴求力を有しています。


②東京フロントテラス


















東京フロントテラスは天王洲のシーフォートスクエア内に所在する大規模オフィスです。
東京モノレール「天王洲アイル」駅から徒歩1分、東京臨海高速鉄道「天王洲アイル」駅から徒歩5分に立地しています。2015年には大規模なリニューアルを実施しました。アクセス環境・オフィススペックに対しリーズナブルな賃料水準の物件です。


③ミ・ナーラ









ミ・ナーラは、2018年4月リニューアルオープンしました観光型複合商業施設であり、グロースアセットの第1号案件です。リニューアルにあたっては、食料品をはじめとした地域密着型のテナントを中心に置きつつ、観光ニーズも取り込むテーマパーク的な要素も備えたことにより、インバウンドも見込める施設になっています。
近畿日本鉄道「新大宮」駅から徒歩12分・バス5分の距離にあり、主要幹線道路である国道24号・369号（大宮通り）に2面接道している。接道する国道が東西南北に通っており、大阪・京都への主要アクセス道路であるため広域からの集客が見込まれる立地です。
また、本物件が接道する大宮通りは世界遺産に指定されている寺社を中心とした奈良公園周辺から平城宮跡を結ぶメインストリートであり、地元自治体主導による大規模な整備計画が進行しています。


～中期経営計画「Ｒｅｐｏｗｅｒ　2020」の前倒し達成～
　業績も好調で、ポートフォリオの収益性向上に寄与する物件取得の他、２期連続の公募増資により、中期経営計画の数値目標を1年半前倒しで達成しました。資産規模も1,450億に達し、格付けも、　IPO時からの「JCR：Ａ＋」に加え、2018年3月に「R&I：Ａ」を取得するなど安定的な成長が続いています。

　そして、「進むべき道を示して、そこにコミットしていく」という解り易さを追求したいという思いから、新たに、新中期経営計画「Ｒｅｐｏｗｅｒ　2020-ER」をスタート。資産規模2,000億円をめざし、金融収縮期への備えにも配慮した、次なる成長に向けた土台作りを更に進めています。

　上場して丸２年まだまだ成長過渡期であり、今後の展開がますます注目されるリートさんです。アサザイも引き続き注目してゆきたいと思います。


～オンデマンド配信のお知らせ～
本日の放送はオンデマンド配信にて早速アップされております。是非お聞きください。
■アサザイ（2018.12.26放送分) ゲスト企業:投資法人みらい

三井物産・イデラパートナーズ株式会社　代表取締役社長　菅沼 通夫さまと