6月26日の「アサザイ 今日の1社」はタカラレーベン不動産投資法人(3492・東証)を放送しました。 [「今日の1社」取材後記]
2019/06/27(木) 08:35

 6月26日の「アサザイ 今日の1社」はタカラレーベン不動産投資法人(3492・東証)を放送しました。

 今回は、タカラPAG不動産投資顧問株式会社 代表取締役社長 舟本 哲夫 様にお越し頂き、同リートの特徴や上場後1年間の振り返りと今後の運用戦略について詳しくお話を伺いました。

~マルチスポンサー型の運用体制を活用~
 同リートは2018年7月の上場。不動産業を営むタカラレーベンをメインスポンサーに、オフィスと住宅を軸にホテルなども投資対象とする総合型リートです。現在のポートフォリオは28物件、資産総額は648億円になります。

 同リート最大の強みは、異なる強みを有するスポンサー4社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用できることです。総合不動産ディベロッパーとして、不動産の開発・販売・バリューアップ及び賃貸・管理等に関するノウハウを持つ「タカラレーベン」、アジア最大級の独立系オルタナティブ投資運用会社である「PAG」、寮、ビジネスホテル及びリゾートホテルの管理運営の実績を持つ「共立メンテナンス」、商業施設に関するマーケット情報網、運営ノウハウが非常に秀でる「ヤマダ電機」、この4社のノウハウを結合した、マルチスポンサー型の運用体制で「着実な成長」及び「安定した運用」の実現を目指しています。

 それでは同リートの代表物件をご紹介します。ぜひご覧ください。


▼NTビル


















 本物件が所在する大井町エリアは、品川・大崎エリアのオフィス補完需要を呼び込むことができるとともに、羽田空港アクセス線の開通や、リニア中央新幹線の開通等により、今後の発展も期待されるオフィス・商業エリアです。周辺は、オフィスビルや共同住宅が立ち並ぶ、閑静で落ち着いた環境です。また、最寄りのJR「大井町」駅周辺には、「阪急大井町ガーデン」や「アトレ大井町」等の大型商業施設をはじめ、銀行、店舗や飲食店等が集積しており、オフィスワーカーにとって利便性が高い環境です。

 本物件は、地下2階付地上17階建ての視認性が高く、地域のランドマークとしての存在感を有しています。システム開発、IT等の業務を行う企業を中心に貸室面積の70%超のテナントが本社として利用しており、今後も安定した運用が見込まれます。1フロア1テナントの利用を中心としつつ、1フロアを2つの区画に分割することも可能であるため、大手企業及び中小規模企業の双方のオフィスニーズに対応可能です。


▼ラグゼナ東高円寺










 本物件が所在する「高円寺」エリアは、東京メトロ丸ノ内線やJR線、幹線道路沿線に共同住宅、オフィスビル及び店舗等が集積するエリアです。古くからの住宅集積地でもあるため、とりわけ青梅街道沿いには多様な生活利便施設や商業店舗がある等高い生活利便性を有しており、背後地には低層住宅が高密度で集積しています。

 本物件は地下1階付7階建て、住戸34戸・店舗1区画の、魅力的な外観を有するデザイナーズマンションです。専有面積は25㎡から55㎡まで幅広く、メゾネットタイプを含む豊富な住戸プランを有しており、単身及びDINKSを中心としたテナントニーズに対応可能です。


▼ドーミーイン松山


















 本物件が面する「大街道商店街」は松山市を代表する商店街であり、飲食店や物販店舗等を多く擁し、商業繁華性を有しています。また、空港からリムジンバスで20~30分程度と、地方都市の中でも空港からのアクセスに優れた立地を有しています。また、観光名所の松山城・愛媛県美術館は本物件から徒歩圏内にあり、伊予鉄道城南線「大街道」停留所から市の中心地である「松山市」駅まで路面電車で9分と、観光・ビジネス双方の拠点として優れた立地にあります。

 本物件は、タカラレーベンが自社開発した、地上13階建て、客室数174室(ダブル129室、クイーン20室、ツイン24室、ユニバーサル1室)の宿泊特化型ホテルであり、2017年12月12日に開業しました。温泉展望露天風呂・足湯、湯上り処でのドリンク及び夜鳴きそばの提供やロビーでのコーヒー提供等、充実したサービスを提供、テナント兼オペレーターは「ドーミーイン」ブランドでホテル全国展開の実績があり、本投資法人のスポンサーでもある共立メンテナンスであり、安定した運営が期待できます。


~スポンサー・パイプラインを活用し分配金目標3,500円を目指す~
 現在のポートフォリオ28物件は、オフィスが17物件、住宅が6物件、ホテル2物件、商業施設・その他が3物件。今後は、バランスの取れたポートフォリオへの移行を目指し、オフィスに重点を置いたポートフォリオから、タカラレーベンの特質を活かした住居の比率を高めることを検討しています。

 現在、タカラレーベンは、住宅・オフィス・商業・ホテル等多岐にわたるアセットタイプで約423億円を保有し、また、約367億円もの物件を開発中です。同リートは、その中から開発中含む新規物件14物件にて優先交渉権を取得しています。資産規模目標「中長期に1,500億円」の達成のために、スポンサー・パイプラインの活用は重要な運用戦略です。

 同リートの、「中長期的な分配金目標3,500円」に向け、「依然として存在しているレントギャップ解消等の内部成長、資産の入れ替えや新規開発物件の組み入れ等の外部成長により、目標達成を実現していく」と力強く語る舟本社長。

 同リートの今後の展開にアサザイも注目してゆきたいと思います。


~投資主優待のお知らせ~
 同リートの特徴の一つとして、投資主優待制度を導入しています。優待内容は、マルチスポンサーの1社であるヤマダ電機の「お買い物優待券」となっています。詳しくは、ホームページをご覧ください。
タカラレーベン不動産投資法人ホームページ「投資主優待制度について」


~Podcast配信のお知らせ~
本日の放送はPodcast配信にて早速アップされております。是非お聞きください。
アサザイ(2019.6.26放送分) ゲスト企業:タカラレーベン不動産投資法人


タカラPAG不動産投資顧問株式会社 代表取締役社長 舟本 哲夫 さまと














(ウェブサイト)
タカラレーベン不動産投資法人 ウェブサイト

6月26日の「アサザイ 今日の1社」はタカラレーベン不動産投資法人(3492)を放送します。
2019/06/25(火) 15:00

 6月26日の「アサザイ 今日の1社」はタカラレーベン不動産投資法人(3492・東証)を放送します。

 同社は、総合不動産ディベロッパーである「タカラレーベン」をメインスポンサーに、「PAGインベストメント・マネジメント」、「共立メンテナンス」及び「ヤマダ電機」から成るJ-REITです。

 現在のポートフォリオは28物件、取得価格ベースの資産総額は648億円。80%を占める「オフィス」、東京・名古屋・大阪・福岡等の「コアエリア」中心とした、総合型ポートフォリオを構築しています。
 異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用し「着実な成長」と「安定した運用」の実現を目指し取り組みを続けています。

 今回は、タカラPAG不動産投資顧問株式会社 代表取締役社長 舟本 哲夫 様にお越し頂き。リートの概要・1年間の振り返り・今後の運用戦略等について詳しくお話を伺いました。

 どうぞお楽しみに!

タカラレーベン不動産投資法人 ウェブサイト

6月19日の「アサザイ 今日の1社」はアズ企画設計(3490)を放送しました。 [「今日の1社」取材後記]
2019/06/19(水) 15:00

6月19日の「アサザイ 今日の1社」はアズ企画設計(3490・JASDAQ)を放送しました。

 同社は『空室のない元気な街を創る』を企業理念として、「アズ(AZ)」という社名の由来である「AからZまで、幅広くあらゆるニーズに対応できる会社に」をモットーに、東京、埼玉、千葉、神奈川の1都3県を中心とした不動産ビジネスを展開しております。

「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」の3つのセグメントを主軸とし、「空室」の再生から「地域」の再生を実現する地域密着型の不動産ビジネスを展開されておりますが、今後は「超地域」拡大型会社戦略として、「地域密着型」から「地域拡大型」に向けた事業拡大戦略に取り組まれております。

 今回は、代表取締役社長 松本 俊人 様にお越し頂き、事業概要・強み・成長戦略について詳しくお話を伺いました。

 井上哲男より取材後記が届いております。ぜひご覧ください。


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取材後記

アズ企画設計(3490)(東証ジャスダック・スタンダード)

ラジオNIKKEIスタジオで取材・収録。

お相手は、代表取締役社長 松本 俊人(まつもと としひと)様。

 

「 商品・サブリースの多様化 」

 

▼AからZまで幅広く不動産ビジネスを展開する "地域の不動産会社"

 昨年3月に上場されたが、社名の由来は「 AからZまで幅広く不動産ビジネスを展開する 」とのこと。"地域の不動産会社"としてスタートし、不動産販売事業やビジネスホテルの運営などを行い、現在は、東京、埼玉、千葉、神奈川の1都3県を中心として、「 不動産販売事業 」、「 不動産賃貸事業 」、「 不動産管理事業 」を行っている。

 

 この3つのセグメントのうち、「 不動産販売事業 」は、売上の約84%を占めるコア事業であり、収益不動産の売買をビジネスの領域としている。

具体的には、入居率や賃料水準の低下等により、収益改善が必要となった築年数の古い中古不動産を取得し、リノベーション、リーシング、物件管理状況などの改善などを行い、収益不動産として魅力度、資産価値を高めた上で、国内外の投資家へ販売している。

 

これだけを聞くと、多くの不動産会社が行っているビジネスのように思えるが、同社の特徴は、他社が取り扱いづらい築20年以上の空室率の高い物件をその対象としていること。また、物件については、区分所有物件よりも棟単位での物件を多く扱っている。

なぜ、築20年以上の物件なのかと言うと、株式会社価値総合研究所の「 空家実態調査 」をもとに同社が作成した数値によると、この2月期時点で、空家となっている賃貸住宅の築年数別割合を出してみると、およそその70%が、築20年以上の物件とのこと。同社は、この状況を、「 裏を返せば、物件仕入の目利き力次第で、収益性の向上が図れる物件が多い 」と捉え、そしてそのことを実証してきたのだ。

▼空間プロデュース企業として、不動産業オンリーワンを目指す

 残りの2つ、「 不動産賃貸事業 」、「 不動産管理事業 」のセグメントについてであるが、「 不動産賃貸事業 」は、売上構成比で約13%を占めるセグメントで、リニューアルにより益改善が見込める不動産を所有者から借り受け、賃貸事業を行うというリース領域のビジネスと言える。

 

 この事業には、同社が不動産賃貸事業や不動産管理事業で培ってきた、「 リーシング 」や「 リノベーション 」のスキル、ノウハウが十分に活用され、稼働率の向上や賃料水準の改善が図られているが、何よりもおもしろいのは、同社が標榜する「 空間プロデュース企業として不動産業界オンリーワンを目指します! 」の言葉通りに、多様な顧客ニーズに合わせ、貸しコンテナやコインパーキング、シェアオフィスなど、ニーズにマッチする"一風変わった提案"を多様な商品群から行っているという点である。

 

また、「 ビジネスホテル領域 」として、東北の復興支援の一環として、復興事業者向けのビジネスホテル「 アイルーム 」を岩手県、宮城県内で4施設を運営しているが、これも、「 不動産賃貸事業 」の一環である。

 

「 不動産管理事業 」は、いわゆる不動産管理仲介の事業。

具体的には、当社から不動産を購入した不動産投資家やその他の不動産所有者に対し、建物管理や入居者管理、賃貸借契約の管理等のサービスを提供している。また、賃貸用不動産や一般家庭の建物に対し、美観維持のクリーニングや設備の修繕工事を行ったり、賃貸用不動産で入居者が退去した際には、原状回復工事やリフォーム工事等のサービスも提供している。

 

▼アズ企画設計の成長戦略

社長の語った成長戦略の1つが、「 商品の多様化 」。

これまで扱ってきた3億円未満の物件のレベルアップを意図して、今後は、物件規模を10億円から20億円クラスにまで拡大したいと言う。また、従来の対象である「 賃貸住宅 」に加え、「 オフィスビルやホテル、保養所、区分店舗 」などの"用途の多様化"も考えると言う。

 

そして、この多様化から導かれる他の成長戦略は、「 サブリース商品の多様化 」である。

両者は密接な関係にあるが、具体的に検討を開始している用途として、「 民泊・簡易宿所 」を挙げた。インバウンドの今後も拡大の見込まれる市場へ、ホテル・民泊の保有・運営という形態での参入を検討しているという。

 

▼OYO Hotels Japan合同会社との業務提携

 収録の翌日、同社は、「 OYO Hotels Japanとの業務提携に関するお知らせ 」をリリースし、株価は大きく反応した。

 2013年に設立されたインドのOYOは、ユニコーン企業でありながら、既にホテル事業で世界第6位の大手に成長し、今年、日本に上陸してからも、そのグループが、ソフトバンク、ディア・ライフなどと事業提携を結んでいる。すごい目利きを通ったものだと思うが、システム周りに同グループは非常に強く、今後は、ビジネスホテルである「 アイルーム 」での提携が行われるという。

 このことは、最後の成長戦略の部分、「 民泊・簡易宿所 」でも活かされるかもしれない。このことは大きなカタリストである。

 

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取材後記は以上です。いかがでしたか?
 

本日の放送はPodcast配信にて早速アップされております。
またロングインタビューもございますので、是非お聴きください。

それでは来週もお楽しみに!

 

(関連ウェブ)
アズ企画設計 IRサイト
アサザイ(2019.6.19放送分) ゲスト企業:アズ企画設計

代表取締役社長  松本 俊人さまと




6月19日の「アサザイ 今日の1社」はアズ企画設計(3490)を放送します。
2019/06/18(火) 15:00

 6月19日の「アサザイ 今日の1社」はアズ企画設計(3490・JASDAQ)を放送します。

 同社は『空室のない元気な街を創る』を企業理念として、「アズ(AZ)」という社名の由来である「AからZまで、幅広くあらゆるニーズに対応できる会社に」をモットーに、東京、埼玉、千葉、神奈川の1都3県を中心とした不動産ビジネスを展開しております。

 事業セグメントは「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」で構成されており、売り上げの84%を占める不動産販売事業がコア事業です。空室率が高く築年数の古い中古不動産を取得し、収益不動産としての資産価値を高めた上で国内外の投資家へ販売する事業を展開しております。

 今回は、代表取締役社長 松本 俊人 様にお越し頂き、各事業の概要・強み・成長戦略について詳しくお話を伺いました。

 どうぞお楽しみに!

アズ企画設計 ウェブサイト

6月12日の「アサザイ 今日の1社」はVALUENEX(4422)を放送しました。 [「今日の1社」取材後記]
2019/06/12(水) 15:18

 6月12日の「アサザイ 今日の1社」はVALUENEX(4422・東証マザーズ)を放送しました。

 同社は、ビッグデータの解析を独自のアルゴリズムで行い、グローバル展開を図っている企業です。
 VALUENEXの予測分析システムは、他にはない独自の解析アルゴリズムにより、最大10万件ともいわれる世界中の多種多彩な大量の文書情報収集を、6000万語の高精度解析により俯瞰解析+可視化し、お客様のビジネスを未来につなげるサポートをしています。

 ユーザーは上場企業の研究開発部門が多く、かつ解析内容も専門性が高いこともあり、なかなか個人や一般の投資家に馴染みが薄いサービスです。
 今回は代表取締役社長CEO 社長執行役員 中村 達生 様にお越しいただき、同社のサービスがお客様にどういう風に役に立っているのかを詳しくご説明いただきました。

 井上哲男より取材後記が届いております。ぜひご覧ください。

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取材後記
VALUENEX(4422)(東証マザーズ)
ラジオNIKKEIスタジオで取材・収録。
お相手は、代表取締役社長CEO 社長執行役員 中村 達生 (なかむら たつお)様。

「未来予想図」

▼ビッグデータの解析サービスでグローバル展開
 昨年10月30日に上場されたビッグデータの解析を独自のアルゴリズムで行い、グローバル展開を図っている企業である。
 「アルゴリズム」とは、問題解決のための具体的手順、数式のことであるが、同社のそれは、大量の文書データ間の類似性を計算し、その関係を可視化するものであり、解析の対象はジャンルを問わずあらゆるテキストデータ(文章)である。これにより、世界に氾濫する大量の情報を「信頼性」、「俯瞰性」、「客観性」、「正確性」、「最適性」という5つの独自の視点で融合し、創造した価値を顧客に提供している。

 このアルゴリズムを用いたASPは、"世界で類を見ないもの"とされているが、それは、「解析精度」、「解析スピード」、「解析可能なデータ量」が、どれも秀でており、調和がとれているからだという。どれか1つ秀でていると、他の部分は劣る場合が多いのだが、この3点が、何れも優れているということは、かくも難しいことなのだ。

▼VALUENEXの販売形態と成長戦略
 同社の(事業)販売形態は、この(アルゴリズムに基づくアプリケーションソフトウェアを提供する)「ASP」と、そのASPを活用した「コンサルティング/レポート販売」の2つからなる。
 そして、米国のシリコンバレー、スイスのジュネーブ(アルプスバレー)、日本の茗荷谷(茗荷バレー)の3か所に拠点を有しており、既に、国内だけでなく、グローバルな展開を図っている。この3拠点の時差はちょうど8時間ずつであり、相互に連絡を取り合うことも可能だ。

 そして、その顧客も、日本企業、また、その現地法人だけでなく、ローカル企業(ネイティブ企業)、その地域のドメスティックな企業にも範囲が広がりつつある。実際に、Fortune100に含まれる企業も顧客の1社であるという。

 この「グローバル戦略展開」をさらに進めることが成長戦略の1軸とすると、もうひとつの軸は、「マルチセクター戦略」と呼ばれる、国内における顧客業種の拡大である。
 これまで、同社の「ASPサービス」、「コンサルティングサービス」は、様々な業界におけるリーディングカンパニーの、意思決定・戦略立案の場面で活用されてきたが、今までの顧客業種は、「電機」、「輸送用機器」、「化学」等の製造業におけるR&D企画部門・知財部門が多かったようだが、それが最近では、製造業以外の業種やマーケティング部門も増加傾向にあるという。
 そのため、従来の顧客業種、顧客層を広げ、製造業、官公庁のみならず、戦略的に、金融、ヘルスケアといった成長領域へ広げていきたいと考えているのだ。

▼30年後、50年後の繁栄のために、10年後にはどのような商品を売っているべきか
 同社のホームページに「いつだって革新は予想外なところから生まれる。『予想外』を予想しよう。」と書いてある。同社がコンサルティングにおいて心掛けていることは、「単に10年後にどのような商品を売るべきか」ではなく、「30年後、50年後の繁栄のために、10年後にはどのような商品を売っているべきか」という視座である。
「プレディクティブ・アナリティクス」。
プレ=予め、ディクト=話す、つまり予言、予測のことである。
 同社は既に、そのアルゴリズムによる「プレディクティブ・アナリティクス」を行い、自社の30年後、50年後の在るべき姿、そして、そのために今から10年後の「在るべき姿」が見えているのだろうと、ふと思った。中村社長がプレディクトしている自社の「未来予想図」。それは、きっと明るく輝いている。
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取材後記は以上です。いかがでしたか?

本日の放送はオンデマンド配信にて早速アップされております。是非お聞きください。

それでは来週もお楽しみに!

VALUENEX IRサイト
アサザイ(2019.6.12放送分) ゲスト企業:VALUENEX

代表取締役社長CEO 社長執行役員 中村 達生さまと

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