1月30日の「今日の1社」は、ザイマックス・リート投資法人(3488)を放送しました。 [「今日の1社」取材後記]
2019/01/31(木) 08:59

 1月30日の「今日の1社」は、ザイマックス・リート投資法人(3488・東証)を放送しました。

 今回は株式会社ザイマックス不動産投資顧問 代表取締役社長の稲月 伸仁 様にお越しいただき、スポンサー会社のザイマックス、ポートフォリオ、財務戦略、成長戦略等について詳しくお話を伺いました。

~ザイマックスの『不動産マネジメント力』を生かした運営~
 同社は、株式会社ザイマックスをスポンサーにする総合型J-REITです。
 ザイマックスグループは、オフィス、商業施設及びホテルをはじめ、⽇本全国に所在する様々な資産に関する豊富な不動産マネジメント受託実績を有しており、特にプロパティマネジメントの分野においては2010年より6年連続で国内No.1の受託実績を持つ等、国内有数の実績を誇っている企業です。 

 同社が2018年2月に上場した際、非常に高い含み益が話題になりました。それは、ザイマックスグループの管理運営ノウハウにより、長年管理運営のトラックレコードを有する物件を、相対かつ割安な価格で取得し、上場時の含み益率は約25%とJリートの中で最も高い水準、取得時鑑定NOI利回りについても、全リートの平均値を大きく上回る6%という非常に高い水準です。
 
 ポートフォリオのクオリティも、12物件、約330億円規模で、78.5%が東京圏、そしてオフィスについてはアクセスも「駅より3分以内77%、5分以内23%」と利便性が高い物件を有しており、稼働率も98.4%と高稼働を維持し、競争力あるポートフォリオを構築しています。

 それでは同リートの代表物件をご紹介します。ぜひご覧ください。

①ザイマックス新宿御苑ビル












本物件は、東京メトロ丸の内線「新宿御苑前」駅から徒歩2分と「新宿」駅への良好なアクセスを有しています。「新宿」駅周辺に協業先のあるテナント及び新宿御苑への近接性から落ち着いた環境に事務所を置きたいというテナントのニーズを満たすことができます。事務所の新規供給が少なく、空室率の低下が続いていることから、今後も堅調な賃貸状況が期待できるエリアです。


②ミューザ川崎












本物件は、ペデストリアンデッキでJR「川崎」駅と接続しており、交通至便な立地に位置しています。オフィスや工場等も周辺に立地しており、昼間人口が夜間人口を上回っているエリアです。JR「川崎」駅西口周辺の再開発は継続しており、北口自由通路の新設や、本物件南側での複合施設開発が計画されている等、本物件の集客力は引き続き向上が見込まれます。


③ホテルビスタ仙台















本物件は、JR「仙台」駅及び仙台市地下鉄東西線「宮城野通」駅に近接しており、高い利便性を確保しています。また、仙台国際空港の民営化後、LCCによる仙台国際空港の拠点化もなされ、ビジネス客をベースとして、学会等の各種イベントや訪日外国人による需要も見受けられます。直近での仙台市全体での訪日外国人宿泊客数は増加基調にあり、仙台国際空港の民営化による施設活性化とともに、潜在的なニーズ拡大余力があるエリアです。

~プロの投資家が認めるリート~
 同社の投資主構成比率を見ると、国内金融機関や海外機関投資家の保有比率が約75%と、この規模・時価総額のリートとしては相当高い数字となっています。これは、ザイマックスグループの不動産マネジメント力、36年に及ぶ実績とデータを活用した運用が、プロの投資家の目利きをクリアし、評価されている証拠です。同社の投資口価格は、上場来一度も公募価格を割っていない事も、プロの投資家を中心とした市場の評価として表れています。

 また、同社のLTV(借入比率)は、31.9%と他リートに比べて非常に低い水準であり、仮に50%まで引き上げた場合の調達余力は約130億円もあります。市場動向、公募増資の環境などに当面影響を受けずに、外部成長に向けた機動的な物件の取得が可能な状態となっています。

 どんな環境下においても成長できるコンディションを常に整えている「足腰の強いリート」と自負する稲月社長。同社の今後の成長に、アサザイも注目してゆきたいと思います。

~オンデマンド配信のお知らせ~
 本日の放送はオンデマンド配信にて早速アップされております。是非お聞きください。

アサザイ(2019.1.30放送分) ゲスト企業:ザイマックス・リート投資法人


ザイマックス不動産投資顧問 代表取締役社長 稲月 伸仁 さまと

1月30日の「今日の1社」は、ザイマックス・リート投資法人(3488)を放送します。
2019/01/29(火) 15:00

 1月30日の「今日の1社」は、ザイマックス・リート投資法人(3488・東証)を放送します。

 同社は、株式会社ザイマックスをスポンサーにする総合型J-REITです。
 ザイマックスは、1982年リクルート「ビル事業部」としてスタートし、2000年にMBOにより独立、36年に及ぶ不動産管理運営実績で国内トップクラスの「不動産マネジメント力」を有する企業です。

 ポートフォリオはザイマックスが培ってきた管理運営実績のある、オフィス・商業・ホテルを中核アセットとして12物件、取得額約330億円を取得。物件も78.5%が東京圏、そしてアクセスも「駅より3分以内77%、5分以内23%」と利便性が高い物件を有し、稼働率98.4%と高稼働を維持しており、競争力あるポートフォリオを構築しています。

 今回は株式会社ザイマックス不動産投資顧問 代表取締役社長の稲月 伸仁 様にお越しいただき、スポンサーのザイマックスの不動産マネジメント力を活かした運用について詳しくお話を伺いました。

 どうぞお楽しみに!

ザイマックス・リート投資法人 ウェブサイト

1月23日の「今日の1社」は、MCJ(6670)を放送しました。 [「今日の1社」取材後記]
2019/01/23(水) 17:31

 1月23日の「今日の1社」は、MCJ(6670、東証2部)を放送しました。

 今回は取締役社長兼COOの安井 元康様にお越しいただき、事業内容と沿革、強み、市場環境、中計と株主還元等についてお話を伺いました。

 同社の事業はPC関連事業と総合エンターテイメント事業の2つで構成されており、PC関連事業は乃木坂46のCMでおなじみの「マウス」ブランドが主力に、パソコン製造・販売、周辺機器の販売を展開。総合エンターテインメント事業は総合カフェ「aprecio」の店舗運営が展開されています。

 業績は好調で、中計発表後2期連続で売上高・各利益ともに過去最高を達成、中計最終年度である進行期においても増収・増益が計画されています。

 井上哲男から取材後記が届いておりますので、ぜひご覧ください。

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取材後記
MCJ(6670)(東証2部)
ラジオNIKKEIスタジオで取材・収録。

お相手は、取締役社長兼COO の 安井 元康(やすい もとやす)様。

「ROICの重要性を認識する企業」

▼連結売上高1,000億円を達成
 早いもので、今年、上場から15周年を迎える。上場の翌年からM&A戦略を遂行し、その3年後には連結売上高1,000億円を達成した。同社の知名度が一気に上昇したのが、アイドルグループ乃木坂46を起用したTVCM。「マウスコンピューター」の名前が世に浸透した。

 インタビューの中で社長が語ったのが、それまでマウスコンピューターの(PC)購買層は30代、40代が中心であったが、それが広がりを見せているということ。

 もっとも、この、これまでの購入層、利用者層が示していることは、同社のひとつのエッジであり特長でもあった。
 というのは、同社の製品に差別化を認識している人に、ゲーマー、クリエイター、そして、(株式などの)ディーラーなどがおり、最新技術が反映され、カスタマイズ対応を行ってくれる特定用途向けハイスペックPCの分野では以前から有名であったのだ。
 
▼幅広いセールスチャネルを保有
 しかし、同社は、一部のユーザー向けのハイスペックPCだけではなく、きちんとグループ全体で幅広いセールスチャネルを保有している。具体的に書くと、個人向けには、ECサイト、70以上の直営店舗(「UNITCOM」が行う事業)、大手量販店、OEM供給などのルートを有しており、法人向けには、各種法人への自社営業部隊による直販や全国展開されているIT販社との協業に加えて、有名なECサイトの利用も行っている。

 そして、一気通貫のバリューチェーンモデルが完成されており、24時間365日稼働の自社コールセンターや国内自社修理拠点の確保という体制が採られている。同社の製品が、スペック比で価格優位性が高い、また、安心感が提供されていると言われる所以であろう。

 海外展開もユニークである。昔からファンの多い「iiyama」のモニタについては、欧州で各国の代理店経由で販売が行われており、新たにグループ入りした「RLOGIC」は、東南アジア5ヶ国で事業展開を図っている。これは、修理をIT機器メーカーからの受託によって行うというサービス提供である。

 PCの出荷台数という市場全体での縮小がイメージされ、それを懸念される投資家もいるかもしれないが、それがそのままニッチユースを含む全ての市場の縮小を意味しているのでは決してない。

 近年のVRブーム、eスポーツ熱などは、ゲーミングPCなど、同社の得意とするハイスペックPC市場にとっては追い風であり、この分野は成長市場となっていることを忘れてはならない。

 また、少し意地悪な書き方となるが、市場全体が縮小傾向となっても、同社のシェアはまだまだ小さく、国内市場という同社にとって巨大な市場において、マーケットシェアを拡大する成長機会は確実に存在しているのだ。


▼中期経営計画も順調に進捗
 番組の中でも紹介したが、今年度最終期を迎えている中期経営計画(3カ年計画)は、既に過去2期において十分に達成されている。極めて順調な進捗であるが、私が強調したいのは、その中計の中身の"濃さ"である。

 ガバナンスコードにおいて、昨年から「資本コストの認識」が必須となったが、同社は「 ROIC 」という、投下資本からどのくらい(税引き後)営業利益を獲得しているか、言い換えれば、付加価値が生み出され企業価値がどのくらい増加しているかを計測しているのである。

 この「ROIC」の計算は、結果的に同社が採ってきたM&A戦略に活かされてきたことであろう。
 そして今後の事業展開において、1つの鍵となる言葉を社長は述べられた。それは、「『ハード(取扱製品)』 と『コンテンツ・サービス』の両分野について、両者は独立したものではなく、相互依存関係にある」というものだ。
 今後は、この後者「コンテンツ・サービス」において、新たな事業に取り組むことが想定される。これにより、「一気通貫」がさらに完成形に近いものとなる。
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 取材後記は以上です。いかがでしたか?

 本日の放送はオンデマンド配信にて早速アップされております。是非お聞きください。

 それでは、来週もお楽しみに!

(関連リンク集)
MCJ IRサイト 
アサザイ(2019.1.23放送分)

取締役社長兼COOの安井 元康さまと

1月23日の「今日の1社」は、MCJ(6670)を放送します。
2019/01/22(火) 15:05

 1月23日の「今日の1社」は、MCJ(6670、東証2部)を放送します。

 同社の事業はPC関連事業と総合エンターテイメント事業の2つで構成されており、PC関連事業は乃木坂46のCMでおなじみの「マウス」ブランドが主力に、パソコン製造・販売、周辺機器の販売を展開。総合エンターテインメント事業は総合カフェ「aprecio」の店舗運営が展開されています。

 業績は好調で、中計発表後2期連続で売上高・各利益ともに過去最高を達成、中計最終年度である進行期においても増収・増益が計画されています。

 今回は取締役社長兼COOの安井 元康様にお越しいただき、事業内容と沿革、強み、市場環境、中計と株主還元等についてお話を伺いました。

 どうぞお楽しみに!

MCJ ウェブサイト


1月16日の「今日の1社」は、ZUU(4387)を放送しました。 [「今日の1社」取材後記]
2019/01/16(水) 14:01

 1月16日の「今日の1社」は、ZUU(4387、東証マザーズ)を放送しました。

 今回は、代表取締役 冨田 和成 様にお越しいただき、起業の目的、事業内容、今後の成長戦略等について、詳しく語って頂きました。

 同社が運営しているサービスは主に「メディア・サービス」、「フィンテック化支援サービス」に区分されます。
 「メディア・サービス」の中心は月刊500万以上が利用している金融メディア「ZUU online」の運営です。IPO後ブランド力が向上したこともあり、ユーザー数も順調に伸びています。今後はスマートフォン・アプリがリリースされる予定です。

 「フィンテック化支援サービス」は金融や不動産企業の業務効率化の一環として、インターネット上での広告宣伝、集客、そして購買活動を支援すべく、主に当該企業より、情報発信サイトの構築及び運用の支援、デジタル・マーケティング領域におけるコンサルティング等を行っています。
 2018年9月には「鬼速PDCA」をベースとした「PDCAクラウド」を展開、フィンテック化支援の一環として、金融業界の業務効率化の支援を拡大してゆく計画です。

 井上哲男から取材後記が届いておりますので、ぜひご覧ください。

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取材後記
ZUU(4387) (東証マザーズ)
ラジオNIKKEIスタジオで取材・収録。
お相手は、代表取締役 冨田 和成(とみた かずまさ)様。

「20 years after」

▼金融を巡る "非対称性"を正確に認識し、その解決への手段を提供
 昨年6月にマザーズに上場されたが、会社が設立されたのは2013年の4月。5年でスピード上場を果たしたことになる。
 創業に至った経緯を語られたが、私が汲み取った主旨は、自ら金融機関に勤めていて感じていた、「お金という壁によって夢を実現できないでいる人に対してその手段を提供したい」という想いである。

 そのため、ホームページを見ると、MISSION、VISION等が明確に示されている。

 MISSION:世界に、熱を。人に、可能性を。
 VISION:90億人が平等に学び、競争し、夢に挑戦できる世界の実現
 STORY:南極の氷が溶け落ちるほど熱い世界を創る。「個人の時代」が到来しました。「自分の手で、自分の人生を経営する時代」の到来です。私達は一人一人の経営資源である「人・物・金」を最適化することで、 全世界90億人が夢にチャレンジできる世界、「南極の氷が溶け落ちるほど熱い世界」を創ります。

 この会社を調べていて痛感したのが、(私自身が金融機関に長い期間勤務していたから分かるのだが)金融業界のことを熟知しているということ。
 この「熟知」とは、決して金融に関する知識そのもののことだけを指すのではなく、金融知識を得たいと願っている人と、その情報を与える側である金融機関の認識・リテラシーのギャップ、同じように投資家のニーズとそれに対する金融機関のマーケティング・ノウハウのギャップなど、金融を巡る、多くの"非対称性"を正確に認識しているということである。

 実際の事業におけるセグメントはフィンテック・プラットフォーム事業の単一セグメントであるが、そのサービスは、「メディア・サービス」と「フィンテック化支援サービス」に区分される。

▼「メディア・サービス」の特徴
 「メディア・サービス」は月間500万人以上が利用するサイト「ZUU online」の運営が中心であり、「経営者 online」、「FinTech online」、女性向け金融サイトである「DAILY ANDS」などがある。
 複数の領域特化型の金融系ウェブ/スマートフォン・メディアを開発及び運営し、金融や不動産企業より広告掲載収入を得ているとともに、自社メディアを活用したプロモーション支援を行っているのだが、一方で、主にメディアを訪問するユーザーに対し、当社の顧客企業への転職斡旋を行うことによりフィー収入も獲得している。

 また、サイトの有料会員は、(廉価な)個人と金融機関に分けられ、後者については、金融商品のマーケティング、個人向けアプローチに役立つ情報の提供を行っている。これは代表取締役が金融機関に在籍していた際に、その会社に存在していた「営業企画」的な部署の業務を提供することが金融機関向けに役立つであろうという発想から生まれている。

▼「フィンテック化支援サービス」の特徴
 その他にも、実際の月刊誌である「ネットマネー」の運営も行っている。
 この会社、サイトで得られるものは、金融知識、個人向けアプローチ、転職情報など、金融業界を巡る一気通貫的なものといえる。

 もうひとつのサービスである「フィンテック化支援サービス」はその名のとおりのサービスであるが、金融や不動産企業の業務効率化の一環として、インターネット上での広告宣伝、集客、そして購買活動を支援すべく、情報発信サイトの構築及び運用の支援、デジタル・マーケティング領域におけるコンサルティング等を行っている。(ストック性の高いビジネス)
 これは、まさしく、自社実績に基づくデジタル・マーケティングのノウハウの提供であり、金融業界を熟知したインターネット・ソリューションの提供である。

▼今後の成長戦略ついて
 これからの成長戦略として語られたことは4つ。
・現在大きく伸びている、非金融企業のフィンテック化の支援
・金融特化型DMP・・・金融とは不定期な商品である。定期的に購入されるわけではなく、保険や不動産などは、一度購入、契約されたらその後、ニーズが生じないものとなる可能性があり、大切なのは購入前のアプローチであることから、そのデータ(購読データ)を提供する。
・新商材向け成長投資
・その他、海外戦略の拡大、である。

 この「新商材向け成長投資」に該当するのであろうか、番組を収録した夜に、同社がクラウドファンディングに参入するというニュースが飛び込んできた。その記事によると、「貸付型」CF(ソーシャルレンディング)比較サイトのクラウドポート(東京・渋谷)からサイト事業を譲り受け、必要な許認可を取得し、2019年内にZUUのサイトから直接、投資商品を購入できるサービスを始めることも検討している、という。

 一気通貫に、また、大きな商材が加わることになる。
 冒頭に書いた、同社のスローガンで、最後に紹介すべく残しておいたものがある。
 それは「GOAL:2038年、圧倒的に世界一の企業へ」である。
 上場20年後の同社の姿、そして、金融がどのように個人の夢を支援しているかを見届けたいと強く思う。

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 取材後記は以上です。いかがでしたか?

 本日の放送はオンデマンド配信にて早速アップされております。是非お聞きください。


 それでは、来週もお楽しみに!

 

(関連リンク集)
ZUU IRサイト
アサザイ(2019.1.16放送分)


代表取締役 冨田 和成さまと

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