5月30日の「アサザイ 今日の1社」はユナイテッド・アーバン投資法人(8960)を放送しました。 [「今日の1社」取材後記]
2018/05/31(木) 10:36

 5月30日の「アサザイ 今日の1社」はユナイテッド・アーバン投資法人(8960・東証)を放送しました。

 今回は、ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社 代表取締役社長 吉田 郁夫様にお越しいただき、総合型J-REITの強みについて、詳しくお話を伺いました。

~総合型リートとしての強み~
 同リートは、2003年の上場来物件の取得を積み重ね、資産規模6,275億円とJ-REITのなかで7番目の規模まで成長してきました。さらにJCRからは「AA」(見通し:安定的)という高格付を取得するなど、非常に高い評価を得ています。

 この成長を支えてきた同リートの最大の特徴は、商業・オフィス・ホテル・住居・物流倉庫など、様々なタイプの物件を日本全国に保有している、「総合型J-REIT」であることです。

 同リートは、2018年5月21日時点で、商業施設が33.0%、オフィスビルが32.2%、ホテルが20.4%等と、用途の分散を重視する一方、投資地域も分散させることによって、特定の用途や地域における景気動向の影響(リスク)を分散化し、ポートフォリオ全体の収益安定化を実現することが出来ています。さらには、多種・多様な不動産に対し幅広いアプローチが可能であることで、豊富な取得対象の中から優良物件に厳選して投資することができます。

 そして、その多種多様な物件は、スポンサーである総合商社の丸紅が幅広い事業展開のなかで培ってきたノウハウ、総合商社として築き上げた国内外の広範なネットワーク、幅広い産業や企業等との繋がりを活かして運用されています。

 この「用途や投資地域の分散による安定化」、「取得機会の拡大」、「スポンサーである総合商社・丸紅とのシナジー」、これが同リートの成長を支えているのです。

 それでは代表物件をご紹介します。ぜひご覧ください。

▼ヨドバシカメラマルチメディア吉祥寺

 







 JR中央線「吉祥寺」駅から徒歩3分に位置する大規模商業施設です。駅前から繋がる「吉祥寺大通り」に面した視認性にも優れた立地にあることから、高い集客力を有しています。本物件は、家電量販店大手の株式会社ヨドバシカメラに一括賃貸されており、その他衣料、音楽CD等の物販店舗、飲食店舗等が転借テナントとして入居しており、様々な消費者ニーズに対応していることから、顧客利便性・集客効果も高く、今後も安定した稼働と収益性が見込まれます。なお、本物件の建物は1974年に建築されていますが、2006年から2008年にかけて大規模改修工事が行われており、大規模改修工事終了時点において新築同等の仕様になっています。


▼SS30

 







 本物件はオフィス棟、フィットネスクラブ棟、ホテル棟の3棟から構成されている複合型施設です。東北地方最大のターミナル駅であるJR「仙台」駅から徒歩8分、地下鉄「仙台」駅から徒歩5分に所在しており、交通利便性に優れた立地です。本物件周辺は、オフィス街かつ中心市街地として、多数のオフィスビルや商業施設の他に官公庁施設があります。「仙台」駅から至近の距離にありながら約4,700坪という広大な面積を有し、かつ四方が道路に面する独立区画であることから、不動産として希少性のある立地・土地といえます。

 本物件の建物は、一定の築年数は経過しているものの外観・設備等の管理状態は良好であり、また、オフィス、ホテル、フィットネスクラブが一体となっていることによる利便性・集客性の高さも評価できる点です。

 ホテル棟は地下2階付12階建で、「仙台国際ホテル」として使用されています。234室の客室を有し、17.2㎡のシングルタイプから102.0㎡のスイートルームまで、異なる顧客層をカバーしうる客室構成となっています。その他、大小15の宴会場や教会、レストラン等を併設しており、ビジネスコンベンションから婚礼・パーティー等幅広いニーズが取り込めるフルサービスホテルです。


▼ロワジールホテル&スパタワー 那覇

 








 那覇空港より車で約7分の立地に所在します。空港へのアクセスが優れることから、那覇市内及びその近郊エリアのレジャーやビジネス向けの滞在拠点として、また沖縄本土や離島の周遊における前後泊の利用にも優位性を発揮しています。「那覇空港から一番近いリゾート」として沖縄県内でも高いネームバリューを有しています。また、ロワジールホテルの所在する「那覇」エリアは、首里城や国際通りといった沖縄を代表する観光スポットやショッピングゾーンが集中する繁華街として知られており、国内外問わず多数の観光客が訪れていることから、宿泊需要が旺盛な立地です。

 本物件は1992年竣工のロワジールホテル那覇(本館)及び2009年竣工の別館(ロワジールスパタワー那覇/ロワジールホテル那覇イースト)の2棟で構成されており、計640室にも及ぶ客室数を誇る沖縄でも有数の大規模ホテルです。本館はファミリー層やグループ向けに30㎡前後の客室タイプを中心とする一方で、別館のイーストはカジュアルな仕上げでビジネス等シングルユースに適した20㎡前後の客室タイプ、スパタワーは40㎡前後の客室に全室テラスを設けた開放的な空間とラグジュアリーな仕様のハイエンド向けタイプと、異なる顧客セグメントをカバーしうる客室構成となっています。那覇市内で唯一の天然温泉施設を擁し、屋内外プール・スパ施設といったレジャー施設を設けるリゾートホテルとしての一面に加え、沖縄では希少な最大約1,000人が収容可能な大宴会場も併設しており、ビジネスコンベンションから婚礼・パーティー等幅広いニーズが取り込めるフルサービスホテルとしての側面も持ちあわせていることから、複数の機能を兼ね備えた競争力の高い施設であると評価しています。


~10期連続の増配見込み~
 同リートは、2017年11月期までの8期連続で増配を実現しており、公表している2018年5月期及び2018年11月期の分配金予想も増配、つまり、10期連続での増配が見込まれています。

 これは、「用途や投資地域の分散による安定化」、「取得機会の拡大」、「スポンサーである総合商社・丸紅とのシナジー」といった同リートの強みを活かした、外部成長(減価償却後利回り4%を目線とする継続的な物件取得、組み入れ物件の競争力・収益性・代替性などの将来性、その時々の市況を見極めた物件の入替え)、内部成長(物件の競争力向上に資する戦略的投資や、物件の潜在力を引き出す広い視野に立ったテナントリーシングの実施、不断のコスト低減による物件収益性の改善など)、財務戦略(有利子負債の調達コストの低減など)が奏功した結果です。

 また、分配金の原資として使用可能な内部留保を約100億円有しており、例えば、増資を行い投資口数が増加し1口当たり分配金が減少する場合や、物件売却損などの一時的な損失計上によって分配金が減少するような場合などにおいて、この内部留保を取り崩し、分配金に充当することで、分配金を減少させずに安定分配を行うことが可能になっています。

 つまり、内部留保を活用することで、外部成長の加速、将来に向けたポートフォリオの質的改善・収益性の向上などを図る際に、分配金水準の維持・向上を考慮しながら資産運用することができるため、「中長期的視点に立った投資法人の運営が可能」となっています。これが同リートの最大の強みなのです。

 これからも、大規模総合型リートとしての安定性を最大の武器に、今後も継続的な分配金成長を最優先に運営してゆくと語る同リートの展開、アサザイも注目してゆきたいと思います。

~オンデマンド配信のお知らせ~
 早速オンデマンド配信を開始しております。改めて是非お聞きください!
アサザイ(2018.5.30放送分) 

(関連ウェブ)
ユナイテッド・アーバン投資法人 ウェブサイト


ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社 代表取締役社長 吉田 郁夫さまと
 

 

 

 

5月30日の「アサザイ 今日の1社」はユナイテッド・アーバン投資法人(8960)を放送します。
2018/05/29(火) 15:00

 5月30日の「アサザイ 今日の1社」はユナイテッド・アーバン投資法人(8960・東証)を放送します。

 同社は、スポンサーである総合商社丸紅の、国内外の広範なネットワークや幅広い事業展開で培ったノウハウを活かし、多種多様な用途の物件を手がけている総合型J-REITです。

 同社は2003年の上場来、資産規模6,275億円とJ-REITのなかで7番目の規模まで成長してきました。「総合型」の特徴通り、2018年5月21日時点で、商業施設が33.0%、オフィスビルが32.2%、ホテルが20.4%等、用途の分散を重視して構成されています。さらにJCRからは「AA」(見通し:安定的)という高格付を取得するなど、非常に高い評価を得ているリートさんです。

 今回は、ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社 代表取締役社長 吉田 郁夫様にお越しいただき、総合型J-REITの強みについて、詳しくお話を伺いました。

 どうぞお楽しみに!

ユナイテッド・アーバン投資法人 ウェブサイト

5月23日の「アサザイ 今日の1社」は、メドピア(6095)を放送しました。 [「今日の1社」取材後記]
2018/05/23(水) 14:32

 5月23日の「アサザイ 今日の1社」は、メドピア(6095、東証マザーズ)を放送しました。

 今回は、代表取締役社長 CEO 石見 陽 様 にお越しいただき、会社の紹介・医師専用コミュニティサイト「MedPeer」・事業内容・新規事業について、詳しくお話を伺いました。

 同社の運営している、医師専用コミュニティサイト「MedPeer」は、全国の医師が地域や専門を超えて臨床経験を共有するオンラインプラットフォームです。

 コミュニティサイトの参加者は、国内医師の「3人に1人」にあたる「10万人以上」にのぼり、コミュニティの質も入会時の厳重な医師資格認証により維持されています。その為、1人の医師が目の前の患者の治療に迷ったとき、「MedPeer」という「全国の医師の集合知」が、最適な治療法を見つけることを、サポートすることを可能にしました。

 事業も2018年3月にスギHDとの業務資本提携を実現させるなど、積極的に展開中。FY2020の時価総額500億超えを目標として、現在も取り組みを続けています。

 井上哲男より取材後記が届いております。ぜひご覧ください。

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取材後記
メドピア (6095) (東証マザーズ)
ラジオNIKKEIスタジオで取材・収録。お相手は、代表取締役社長CEO の 石見 陽(いわみ よう)様。

「集合知」

▼医療業界に潜む真の課題解決に挑む
 医師専用のコミュニティサイトである「MedPeer」の運営で知られている同社が上場したのは2014年の6月のこと、もうじき丸4年を迎える。経営メンバーは、現役医師とIT業界の牽引者で構成されており、医療業界に潜む真の課題を、ITビジネスにより持続的に解決していくことに挑んでいる。

 「MedPeer」は、全国の医師が地域や専門を超えて臨床経験を共有するオンラインプラットフォームであり、入会時に厳重な医師資格の認証が行われる。これにより、コミュニティの質を維持しており、現在、国内医師の3人に1人にあたる、10万人以上の医師がコミュニティに参加しており、会員医師の属性分布は、日本の医師全体のほぼ縮図となっている。

 このサイトにおけるキーワードは「集合知」。
 1人の医師が目の前の患者の治療に迷ったとき、「MedPeer」という「(全国の医師の)集合知」が、最適な治療法を見つけることをサポートすることを可能としている。一人の医師の疑問は多くの医師の疑問かもしれない、つまり、医薬品や疾患など多様なテーマで医師同士が知見を共有することによって、さらにこの「集合知」が高い水準へと形成されていくことになる。

 この「MedPeer」には、番組でご紹介した以外にもさまざまなページがある。
 「薬剤評価掲示板」・・・口コミ件数は50万件以上。医師同士が薬剤の処方実感を口コミで共有しており、「処方のさじ加減」や「副作用情報」など、臨床現場で活躍する医師からの口コミと、薬剤の一般情報が閲覧出来る。
 「症例相談(Meet the Experts)」・・・医師の「いまさら聞けない」臨床の疑問を解決。450名以上のエキスパートが臨床の疑問に回答することによって、医学書とは比較にならない知識が得られる場となっている。
 「症例検討会」・・・有名臨床研修指定病院の症例で、鑑別診断をトレーニングできる。主催病院から提示された症例に、医師会員が実名で鑑別診断にチャレンジし、最終的な診断に至るまでの思考プロセスを学ぶことができる。 
 「FORUM(掲示板)」・・・臨床からキャリア、プライベートまで医師同士の自由な意見交換が可能となっている。 
 「FORUM Survey」・・・3,000件以上の回答が集まる医師への大規模アンケート調査であり、臨床からライフ、時事まで、医師ならではのトピックを中心に、多数医師の考えを知ることができる。
 「MedPeer朝日ニュース」・・・朝日新聞グループの誇る国内最大級のコンテンツと「MedPeer」の医師集合知を融合した医師向け総合医療ニュースであり、医師が気になるニュースをタイムリーに配信しながら、医師同士でニュースに対して意見交換できる双方向型のニュースメディアとなっている。

 また、この他にも、エキスパートが執刀する手術動画を、エキスパート自らの解説付きで配信している「Web手術見学(Expertsʼ Surgery)」、「Web講演会」、提携する複数の医師転職支援会社の求人情報をまとめて掲載する業界最大級の医師専用求人情報サービスである「MedPeerキャリア」などがある。

▼予防医療に向けた事業を展開
 この「MedPeer」は「ドクタープラットフォーム事業」であるが、もうひとつの事業が「ヘルスケアソリューション事業」である。2016年にMediplat、フィッツプラスを子会社化し、それまでの「MedPeer」を展開する単一事業セグメントが「ヘルスケア領域全般」に拡大された。この部分が、「ヘルスケアソリューション事業」である。

 具体的には、医師および管理栄養士の専門家ネットワークを活用したコンシューマー向け事業として、予防医療に向けた事業を展開している。

 「first call」・・・Mediplatが行う事業で、日常生活における自身や家族の身体の悩みについて、チャットやテレビ電話でいつでもどこからでも医師に相談できる。一般内科や小児科、産婦人科、精神科など幅広い相談科目で、約50名の医師が実名で相談に回答してくれる。これは、主に法人の利用が中心で、例えば300人規模の会社であれば月額52,000円で全従業員が何度でも相談を受けることが可能であり、個人向けのプランも月額540円で展開している。

 「DietPlus」・・・1昨年10月にクックパッド社から株式譲渡により子会社化した「フィッツプラス」の事業であり、管理栄養士による対面カウンセリングとアプリによる毎日の食事アドバイスで、正しく食べてなりたい自分を実現することのサポートを行っている。

 特定保健指導サービスは、国の政策にも合致しており、今後市場が大きく伸びる可能性がある。ICTを活用した事業展開で更に成長することを目指している。また、ラボ(店舗)では、経験豊富な管理栄養士による体組成と食生活診断で、一人ひとりに最適な食生活プログラムを作成し、専用アプリで毎食の写真を撮って送るだけで、専任トレーナーから食事のアドバイスが提供されるサービスを行っている。(この栄養管理士ネットワークは約1,500名いる。)

▼「スギ薬局」、「エクサウィザーズ」との業務提携を発表
 そんなメドピアが新規事業を発表している。
 1つは「スギ薬局」との業務資本提携。これはスギ薬局グループのもつ、全国1,000以上あるドラッグストア等の店舗網と顧客基盤/年間780万枚以上の処方箋応需などの医療ヘルスケアにおけるリアルな顧客接点と、メドピアグループのもつ医師ネットワークおよびその集合知を組み合わせて、「健康・医療・介護領域におけるネットとリアルを融合させた地域密着型の統合的医療ヘルスケアサービス」を推進」するという。いわば、「IT×リアル」の試みである。

 もう1つは、日経NEXTユニコーン10社にも選ばれたAIベンチャーのエクサウィザーズとの業務提携。
 「MedPeerの医師集合知」や「first call」の相談データを活用したAIソリューションを開発することになるが、その第一弾が、製薬企業向けに次世代MRの育成支援サービス「HR君 for MR」の提供である。AIソリューションの対象は企業だけでなく一般消費者向けにも広がっていくことになろう。これは「AI× 医師集合知」である。

 コーポレート・ミッションとして「Supporting Doctor、Helping Patients.」、そして、そのビジョンとして、「集合知により医療を再発明する。」を掲げているが、今回紹介した事業モデルの中心に、やはりこの会社のキーワード「集合知」があることが十分ご理解頂けたと思う。
 そして、石見氏は現在も、現役の医師として週1回、外来患者の診察にあたっている。それは、実際に医療の現場で起きていることから離れずに、医師として自らも「集合知」を高めたいという意志と私は思っている。

 冒頭に書いた、「医療業界に潜む課題を、ITビジネスにより持続的に解決する」ということは、高齢化が進む日本、医師不足、看護師不足に悩む日本、へき地診療・弱者医療の問題を抱える日本、そして、財政を圧迫し続ける社会保障費問題に有効な解決手段を見出せない日本、つまり、日本全体の課題に取り組んでいることに他ならない。
 そのため、私の目に「MedPeer」は、単なるオンラインプラットフォームやコンテンツではなく、社会インフラとして必要なプラットフォームとして映るのだ。
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取材後記は以上です、いかがでしたか?

本日の放送はオンデマンド配信にて早速アップされております。是非お聞きください。

それでは来週もお楽しみに!

(関連ウェブ)
メドピア IRサイト
アサザイ(2018.5.23放送分)


代表取締役社長 CEO 石見 陽 さまと

 

 

5月23日の「アサザイ 今日の1社」は、メドピア(6095)を放送します。
2018/05/22(火) 15:00

 5月23日の「アサザイ 今日の1社」は、メドピア(6095、東証マザーズ)を放送します。

 同社は、「Supporting Doctors, Helping Patients.」のミッションのもと、国内医師の3人に1人が参加する医師専用コミュニティサイト「MedPeer」を運営、医師の臨床およびキャリアを支援しています。

 近年では、「オンラインの健康相談プラットフォーム first call」、1500人の管理栄養士を活用した特定保健指導関連サービス及び食コーディネートサービス等、健康/予防医療にも事業を広げています。

 今回は、代表取締役社長 CEO 石見 陽 様 にお越しいただき、会社の紹介・医師専用コミュニティサイト「MedPeer」・事業内容・新規事業について、詳しくお話を伺いました。

 どうぞお楽しみに!

メドピア ウェブサイト

5月16日の「アサザイ 今日の1社」は、ストライク(6196)を放送しました。 [「今日の1社」取材後記]
2018/05/17(木) 08:04

 5月16日の「アサザイ 今日の1社」は、ストライク(6196、東証1部)を放送しました。

 今回は、代表取締役社長 荒井 邦彦 様にお越しいただき、沿革と事業内容・事業環境・ネット展開と強み・成長戦略等について、詳しくお話を伺いました。

 同社は、企業評価や譲渡スキーム立案等の実務に精通した公認会計士、税理士、金融機関出身者、M&A仲介実績豊富な経験者など、多彩なメンバーを擁するM&A専門会社です。中堅・中小企業のM&Aを中心に、数多くのM&A案件を成約させてきました。

 広範な情報ネットワークを駆使しながら、経験に裏打ちされた明確なアドバイスときめ細やかなサービスで、企業と企業のベストマッチングを実現を続けています。

 井上哲男より取材後記が届いております。ぜひご覧ください。

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取材後記
ストライク (6196) (東証1部)
ラジオNIKKEIスタジオで取材・収録。お相手は、代表取締役社長の荒井 邦彦(あらい くにひこ)様。

「価値あるM&A創出に、まっすぐ」

▼価値あるM&A創出を続ける
 東証マザーズ市場に上場されたのが2016年6月。その1年後、2017年6月に東証一部にスピード市場昇格となった。

 会社の設立は1997年の7月。M&A仲介業務を目的とした会社で、当時としてはまだ発想の無かったネットを利用したサービスをM&Aの世界に持ち込んだ先駆者と言える。その開設したサイトが、M&A市場「SMART」(Strike M&A Rapid Trading System)。1998年10月のことであったが、翌年1月にこの「 SMART 」が本格的稼働となり、現在の事業モデルの基礎が出来たと言える。

 企業信条は「価値あるM&A創出に、まっすぐです」。

これは、顧客のニーズに真摯に対応したM&Aを提案し続けるという企業としての姿勢を表している。

 事業領域は、国内の中堅・中小企業を対象としたM&Aであるが、この中堅・中小企業において、現在深刻となっているのが、後継者問題。
 現代日本がこれから継続的に抱えていくことになるこの課題の解決策としてM&Aは普及しつつあり、今後も拡大すると考えられる。同社資料によると、2016年に帝国データバンクが行った後継者問題に関する実態調査でも、後継者の有無について、「後継者なし」が全体の66%とちょうど3分の2を占めており、同社が成約したこれまでのM&A案件においても、譲渡理由の54%程度が「事業承継・後継者不在」であったという。

▼M&Aの「閉鎖性」を打ち破る
 M&Aとは、一種の「お見合い」である。現在、「婚活サイト」が隆盛を極めていることからも分かるように、もし、M&Aの世界でネットが活用されれば、その可能性が大きく広がることは想像に難くないが、婚活という個人と事業継承では話が違う。それゆえ、M&Aは、これまで銀行や専門業者により、あまり、"表に出ない形"で作業が行われるのがあたり前であったと言える。

 しかし、同社はその「閉鎖性」を打ち破った。
 同社はまず、セミナーや広告を通じて、会社を譲渡したいお客様から相談を受ける。この際に、銀行・信金、証券会社、保険会社、会計事務所、コンサルティング会社など、業務提携先から案件を受託する場合もある。(考えてみれば、これらの会社と業務提携を結んでいるということは、これまでの実績から、これらの"堅い"会社が、提携先として同社を選んだということである。)

 そして、次に、譲渡側から正式な依頼を受け、紹介資料を作成するという「案件化」の過程に入る。徹底的に譲渡側の話を聴き、ニーズを汲み取り、そして、同社の社員主体である公認会計士や税理士も加わって、会社の事業内容・財務内容を把握したうえで、譲渡条件の整理を行い、「案件」とするのである。

 そして、ここからが、ネットの「強み」が発揮される。
 同社は、M&Aに関する最新ニュースから法律情報を提供する無料のポータルサイト「 M&A online 」も運営していることから、譲渡、買収それぞれに興味を持つ人々、企業、ファンドが、常に同社のサイトを訪れており、案件に対しての感応度が非常に高い。

 それゆえ、「SMART」に案件が匿名で掲載されることにより、買収したいという意志を持つ候補先が数多く現れる可能性が高まる仕掛けとなっている。その後、同社は、交渉先を1社に絞り込む「マッチング」という段階に進み、買収候補先による財務調査等を経て、最終的な条件合意をサポートし、成約に結びつける。

▼「出口戦略としてのM&A」普及への期待
 現在、同社は東京本社以外でも、大阪、札幌、仙台、福岡、高松、名古屋の各営業所で事業を展開しており、且つ、その営業拠点の移転などにより、営業強化を図っている。今後は、地方案件の増加が期待されるが、もうひとつ普及に期待を寄せていることがある。

 それは、スタートアップ(ベンチャー)企業の「出口戦略としてのM&A」である。
 事業承継型M&Aの市場規模は、今後10年に亘り拡大が見込まれているが、新たに、事業承継以外の案件として、起業家やベンチャー企業とのネットワーク強化等を通じて、IPO(株式公開)だけでなく、出口戦略としてM&Aを活用して欲しいと考えている。これは、海外では一般的な出口(イグジット)の方法である。

 「ネット」というと、一瞬、無機質な印象を受けるかもしれないが、それは違う。ネットは「手段」でしかないということを同社は十分に理解していると私は思う。
 それが窺えるのが、同社が現在、女性コンサルタントの増員を進めているということ。後継者不在に悩む女性経営者や事業承継をせずに亡くなったオーナー社長から相続を受けた女性配偶者に対して、同じ女性が相談に乗り、きめ細やかなサービス提供できる体制の構築を図りたいという意志がそこにはある。

 やはり、M&Aは、「お見合い」であり、「縁(えにし)」だ。最初の段階である「会社を譲渡したいお客様から相談を受ける」という部分を何よりも大切に、そして、慎重に行わなくてはならないということを同社は十分に分かっている。これからも「顧客のニーズに真摯に対応したM&Aを提案し続ける」姿勢を持ち続けていって欲しい。
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取材後記は以上です、いかがでしたか?

本日の放送はオンデマンド配信にて早速アップされております。是非お聞きください。

それでは来週もお楽しみに!

(関連ウェブ)
ストライク IRサイト
アサザイ(2018.5.16放送分)

代表取締役社長 荒井 邦彦さまと

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