9月27日の「アサザイ 今日の1社」は森トラスト総合リート投資法人(8961)を放送しました。 [「今日の1社」取材後記]
2017/09/28(木) 10:35

 9月27日の「アサザイ 今日の1社」は森トラスト総合リート投資法人(8961、東証)を放送しました。

 今回スタジオには、今年6月に新たに社長に就任されました、森トラスト・アセットマネジメント株式会社 代表取締役社長 八木政幸様にお越し頂き、同社の特徴や強みを詳しくお話し頂きました。

 同社は森トラストグループの有する不動産賃貸・管理ノウハウを活用し、東京都心部の大型オフィスビルを中心にポートフォリオを構築する総合型リートです。2004年の上場以来、13年もの運用実績を重ねられ、「立地にこだわった良質なポートフォリオ」で安定した高い分配金を提供され続けてきました。

~「立地」へのこだわり~
 リートが不動産を取得する際に重視する「近・新・大」。これは確かに3拍子揃ったものが理想ですが、皆が欲しがる物件の為、競争も激しく割高になる傾向にあります。その中で、同社が一番こだわるのは「立地」。立地が良ければ、テナントが抜けてもすぐ新たなテナントが見つかる、古い物件でも再開発の余地がある為、売却時にも売り先に困らない。立地以外の要素は「取れるリスク」であり、そのリスクを取る事で割安に優良物件が取得できる、という運用戦略をとられています。

 例えば、「紀尾井町ビル」の例では、メインテナントの退去により一時稼働率が低下しましたが、紀尾井町エリアではランドマークとなるビルである為、1年もたたずに概ね満室稼働に回復しました。

 また、先日大きな話題になりました「イトーヨーカドー新浦安店」の売却においても、メインテナントの退去が決定しながらも、立地の特性やポテンシャルが評価され、鑑定評価額を大きく上回る価格で売却する事ができ、多くの投資家に評価されました。

 こうした事例からも、同社の長年「立地」にこだわった運用戦略と「良質なポートフォリオ」の強みが証明されているのではないでしょうか。


~「良質なポートフォリオ」~
 「立地」にこだわり厳選投資した同社の物件は、資産規模約3,160億円、東京都心部の大型オフィスビルが中心となります。立地にこだわった大型の優良物件は、大手企業の本社機能などのニーズに適しており、優良テナントによる長期安定稼働する「良質なポートフォリオ構築」が実現されています。

 それでは、その「良質なポートフォリオ」の中でも、代表的な物件をご紹介します。

▼東京汐留ビルディング

 
  都心最大規模の開発プロジェクトである汐留エリアは、銀座・丸の内・霞が関に近接し、敷地面積31haにおよぶ最先端の複合都市です。

 本物件は、国内最大級の基準階貸室面積約3,300㎡を有する先進のオフィスを中心に、高層階と別棟にヒルトングループのラグジュアリーホテルブランド「コンラッド東京」を、低層階にはビジネスパーソンの日常をサポートする商業施設を配しています。汐留エリアの中心「汐留駅」に直結する優れた利便性と、四季折々の表情を見せる浜離宮庭園を一望できる希少なロケーションが上質で快適な環境を提供しています。

▼紀尾井町ビル
 
 
  本物件が位置する紀尾井町エリアは、東京のビジネスの中枢である千代田区に位置し、紀州徳川家、尾張徳川家、彦根井伊家といった江戸時代の名高い大名の武家屋敷が所在した由緒正しいエリアです。

 本物件は、地下4階地上26階建、延床面積約63,000㎡の建物規模を有したエリアを代表する建物です。このうち地上1階から2階までが店舗、3階から19階までがオフィス、20階から26階までが住宅で構成されており、エントランスホール、オフィス共用部及び住宅内部の大部分がリニューアルされています。

渋谷フラッグ

 
  本物件は、日本有数のターミナル駅「渋谷駅」から徒歩5分、回遊性の高い渋谷北西エリアに位置し、百貨店、アパレル店など多種多様な店舗が集積する文化村通りに面した立地は昼夜を問わず賑わいがあります。

 本物件の大きな特徴である広いファサードは、渋谷の中でも目立つ存在であり、商業施設として高い訴求力を備え、1階~4階の商業フロアにはファストファッションブランドのフラッグシップ店が入居しています。5階~9階のオフィスフロアについても天井高2,800mmを有し、渋谷中心部において希少性のある物件といえます。

~今後の展開~

 同社の今後の展開にますます注目が集まりますが、

 「昨今の過熱気味の不動産マーケットに対し、物件取得は難しいかじ取りを求められる状況。イトーヨーカドー新浦安店の売却益の内部留保を活用し、焦らず、じっくりと状況を見極めながら、質と収益性のバランスのとれた、いい物件に厳選投資していく。」と語る八木新社長。

 同社の目利きにかなう次の物件を楽しみにお待ちしたいですね!

~オンデマンド配信のお知らせ~

 早速本日のオンデマンド配信を開始しております。改めて是非お聞きください!
アサザイ(2017.9.27放送分)


(関連ウェブ)
森トラスト総合リート投資法人 ウェブサイト

それでは、来週もお楽しみに!

▼代表取締役社長 八木政幸さまと

9月27日の「アサザイ 今日の1社」は森トラスト総合リート投資法人(8961・東証)を放送します。
2017/09/26(火) 15:00

 9月27日の「アサザイ 今日の1社」は森トラスト総合リート投資法人(8961・東証)を放送します。

 同社は、森トラスト株式会社をメインスポンサーに「東京汐留ビルディング」、「ONビル」など、東京都心部の大型オフィスビルを中心としたポートフォリオを構築している総合型リートです。

 昨年7月以来2回目のご出演となりますが、今回は、今年6月に新たに社長に就任されました、森トラスト・アセットマネジメント株式会社 代表取締役社長 八木政幸様にお越し頂き、改めて、同社の特徴や強みを詳しくお話し頂きました。

 同社の一番の特徴である「立地にこだわった良質なポートフォリオ」とは?そして、安定的な財務体質、今注目のESG関連であるGRESBリアルエステイト評価の取得について、などなど、改めて森トラスト総合リート投資法人の魅力がわかる注目の放送です!

 ぜひお聴き逃しなく!

森トラスト総合リート投資法人 ウェブサイト

9月20日の「アサザイ 今日の1社」は旅工房(6548)を放送しました。 [「今日の1社」取材後記]
2017/09/20(水) 15:29

 9月20日の「アサザイ 今日の1社」は旅工房(6548・東証マザーズ)を放送しました。

 今回は、代表取締役会長兼社長 高山 泰仁 様 にお越し頂き、沿革、事業内容、事業環境、強み等についてお話を伺いました。

 同社は「旅を、もっと、自由に。」をコンセプトに、主にインターネット上で旅行商品の販売を行う旅行会社です。他社と一線を画すサービスを目指し、トラベル・コンシェルジュによる電話やメールでの人的サービスとの組み合わせによる「ハイブリッド戦略」を採用しています。

 また、その特徴を活かすため、これは「ハワイセクション」、「バリ島セクション」、「アメリカセクション」など、渡航先の方面別に特化した、「方面別組織体制」という組織体制を敷いています。これにより、「専門性の高いサービスを提供」することが可能なりました。

 今回は、井上哲男より取材後記が届いております。ぜひご覧ください。

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取材後記
旅工房 (6548) (東証マザーズ)
ラジオNIKKEIスタジオで取材・収録。お相手は、代表取締役会長兼社長の高山 泰仁 ( たかやま やすひと )様。

「人にこだわる」

▼社長就任から2年後に格安航空券インターネット販売を開始
 今年の4月、上場時に大いに話題となったが、設立は今から23年前の1994年と企業としての歴史は古い。現在のおしゃれな社名は設立時からのものであるが、高山氏が社長となったのが1996年。Windows 95を購入するため秋葉原に人が溢れているのを見て「インターネットの時代が来ること」を確信し、社長就任から2年後の1998年には格安航空券のインターネット販売を開始した。

 その後、2003年9月に登録旅行業第1種を取得してパッケージツアーの取扱いを開始し、一昨年にはハワイの老舗旅行代理店「ALOHA7 INC.」を取得、昨年2月からオンライン上で航空券と宿泊施設を自由に組み合わせて予約ができる「ダイナミック・パッケージサービス」を開始し、12月にはインバウンド旅行事業の強化もその目的として、ベトナムに連結子会社を設立している。

▼それぞれの事業内容
 セグメントを事業対象で考えると「個人旅行事業」、「法人旅行事業」、「インバウンド旅行事業」の3つに大別され、「個人旅行事業」の売上高がおよそ全社ベースの8割を占める。

 それぞれの事業を説明すると、「個人旅行事業」は、国内の個人のお客様に海外旅行を中心とするパッケージ旅行の企画・販売と、航空券、ホテル宿泊等の旅行商品を販売する事業であり、「法人旅行事業」は国内の企業、官公庁、学校法人などのお客様に、国内及び海外への出張などの業務渡航の手配や団体旅行の手配を行う事業、「インバウンド旅行事業」は海外の企業や団体のお客様を対象に、業務渡航や団体旅行の手配を行う事業である。

 規模感を書くと、全国に旅行業者はこの4月時点で9321社存在するが、大手と小規模に2極化しており、同社は海外旅行の取扱額で、およそ15位前後に位置している。

 興味深いデータがある。それは、旅行代理店を人はどのような基準で選んでいるかというアンケートであるが、それによると、選択理由のトップは「良いツアーがあったから」、2位は「信頼できる(会社だ)から」、3位が「価格が安かったから」と、2008年には45%程度であったインターネットによる旅行申込み比率が、一昨年に62%を超える状況となっても、やはり、トップは「企画力」であり、「価格」は3位でしかないのだ。

 今回、同社が上場することによって、個人営業、法人営業において重要な「信用力」、そして、アンケート2位の「信頼感」を得られたと仮定すると、やはり最も重要なことは、「企画力」ということになる。

▼「方面別組織体制」と「ハイブリッド戦略」
 そして、この「企画力」について言えば、同社にとってそれは一番の「強み」であると言える。

 通常の旅行代理店は、問い合わせ、発券など、その業務区分により組織体制を敷いているが、同社の場合、業務区分ではなく「方面別組織体制」を採用している。これは「ハワイセクション」、「バリ島セクション」、「アメリカセクション」など、渡航先の方面別に特化した組織体制を敷くことによって、専門性の高いサービスを提供し、また、商品企画や旅行手配も迅速に対応することが可能となっている。

 同社のもう一つの特長は、販売手段はインターネットに限定しつつも、専任のトラベル・コンシェルジュと電話やメールでコンタクトをとることにより、人によるサービス、サポートが受けられる「ハイブリッド戦略」を採用しているということ。

 これはお客様の利便性を高めるだけでなく、同社にとっても意義のあることだと私は考える。お客様の声、ニーズを汲みあげることにより、カスタムメイドに近い、新たなツアーが商品として企画される。店舗型でないため、パンフレットという紙面制約がなく、ツアーは幾らでも組成可能である。この3月に、5月出発のツアーを数えたところ、羽田→ハワイが8600件以上、羽田→北米が約4000件、羽田→欧州で同じく約4000件のツアーを掲載していたという。この中には、初めて当地を訪れる人、そして、当地に行き慣れた人も満足するものがきっとあるはずだ。

「方面別組織体制」と「ハイブリッド戦略」。

 この2つの特長が評価され、この4月時点での顧客満足度は「8.9点」と非常に高い数値を獲得している。この2つが紛れもなく「強み」であることの証左だ。そして、この「強み」は業績にも表れており、観光庁の資料から同社が作成したデータによると、主要旅行事業者の海外旅行取扱額が2011年度から2015年度にかけて約10%程度減少しているのに対して、同社の取扱額は1.9倍と、およそ2倍近くになっている。

▼旅工房の成長戦略は
 成長戦略として、まずは「人材の採用・教育・配置」という部分の強化を掲げる同社。
 「トラベル・コンシェルジュ」の教育を専門に行うセクションを立ち上げており、「プロフェッショナルな行動と言葉づかいでお客様が本当に求めている旅をご提案する」組織としての力をさらに高めようと努力している。一方で「方面別組織体制」を敷く以上、積極的に海外研修に派遣して現地を実際に体験することにより、知識・ノウハウを獲得してもらうという。

 また、「魅力的な商品企画の強化」として、根強い人気のハワイ商品の強化、ニーズのある欧州高級リゾートや北欧、東欧など、他社が手薄となっている地域の商品の強化、高単価クルーズなど日本人がこれから馴染んでいくであろう成長分野の商品の強化も謳っている。

 今回、放送の中で、「もうこの歳になると、旅行はなくて出張ばかり」と言った。オンラインで航空券やホテルの手配は出来る。店舗型代理店に行く手間、時間を考えれば非常に便利だ。しかし、それでも航空券を購入した後に、座席が指定できる場合とできない場合があり、未だにその違いが分からない。問い合わせ先もなく、この春先の出張時は決して安いとはいえないキャンセル料を払って店舗型代理店で購入し直すこととなった。

 「出張」はまだ良い。ただし、「旅」はそうはいかない気がする。「旅」という漢字は、進むべき旗(方向)を掲げて、二人以上の人間が行くという意味である。「旅」は人がするもの。その「人」に細やかなアドバイスをしてあげたり、相談にのってあげたりできるのも、やはり「人」以外にはいない。

 企業は社会の公器。そして、上場会社はその際たるものである。同社の上場会社としての旅の行程は始まったばかり。「人」にこだわるという大切な部分を忘れずに上場した同社をこれからも見守り続けたいと思う。

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取材後記は以上です、いかがでしたか?

本日の放送はオンデマンド配信にて早速アップされております。是非お聞きください。

それでは来週もお楽しみに!

(関連ウェブ)
旅工房 IRサイト
アサザイ(2017.9.20放送分)


代表取締役会長兼社長 高山 泰仁さまと

9月20日の「アサザイ 今日の1社」は旅工房(6548)を放送します。
2017/09/19(火) 15:00

 9月20日の「アサザイ 今日の1社」は旅工房(6548・東証マザーズ)を放送します。

 同社は「旅を、もっと、自由に。」をコンセプトに、主にインターネット上で旅行商品の販売を行う旅行会社です。

 主要事業は個人旅行事業のほか、国内および海外への業務渡航、団体旅行の手配を行う法人旅行事業、訪日外国人を対象としたインバウンド旅行事業の3つに大別され。個人旅行事業で取り扱い額の約8割を占めています。

 今回は、代表取締役会長兼社長 高山 泰仁 様 にお越し頂き、沿革、事業内容、事業環境、強み等についてお話を伺いました。

 どうぞお楽しみに!

旅工房 ウェブサイト

9月13日の「アサザイ 今日の1社」は日本リート投資法人(3296)を放送しました。 [「今日の1社」取材後記]
2017/09/14(木) 08:14

 9月13日の「アサザイ 今日の1社」は日本リート投資法人(3296・東証)を放送しました。

 今回は、日本リート投資法人の資産運用会社である、双日リートアドバイザーズ株式会社 代表取締役社長 杉田 俊夫 様にお越し頂き、同社ならではの「投資ポリシー」や「三位一体マネジメント」の強みについて、お話を伺いました。

~中規模オフィス中心の総合型リート~
 同社は、総合商社の双日をメインスポンサーに、昔から双日が開発実績を残してきた、オフィス・住宅・商業施設に投資する「総合型リート」。その中でも、メインアセットは東京23区の「中規模オフィス」です。
 「中規模オフィス」は、今から20~30年前に供給ピークを向かえ、供給量が限定的である反面、日本の企業の約93%を占める「従業員30人未満の中小企業」が入居している物件、つまり、「需要の大きさに対して供給が限られている市場」となっており、この非常に高いニーズに目をつけ重点投資されてきました。また、中規模オフィスの特性を最大限活かし、「物件とテナントの分散」も重視したJ-REITトップクラスの分散を実現し、リスク耐性の強いポーフォリオを構築されています。

 それでは同投資法人の代表物件をご紹します、ぜひご覧ください。

▼FORECAST五反田WEST

















 
 JR山手線他3路線が乗り入れる「五反田」駅が利用可能。「桜田通り」に面することで視認性が確保されていることに加え、「五反田」駅周辺における雑然とした繁華性を有したエリアから離れていることは、オフィスの立地条件としてはエリア内で評価されやすいといえます。延床面積約4,100坪程度、基準階面積約230坪程度と中型ビルに属し、一定以上の面積を希望するテナントを中心として、規模的訴求力を発揮しやすい物件です。設備水準もテナントニーズに対応するスペックを備え、駐車場43台を有し、「首都高速2号目黒線」の出入り口に程近い立地とあわせて、一定の訴求力を有していると考えられます。

 

▼芝公園三丁目ビル









 都営地下鉄三田線「御成門」駅徒歩約5分、東京メトロ日比谷線「神谷町」駅徒歩約5分、高台に立地することから眺望にも優れています。延床面積約2,700坪と中型ビルに属しますが、基準階面積は約420坪と大型ビル並みの規模を有するビルとなります。

築後34年程度のビルではありますが、新耐震基準を満たし(耐震補強済み)、また、平成21年に全面リニューアルが実施されており、競争力が維持されています。


 

▼大宮センタービル

















JR京浜東北線・埼京線・東北新幹線他「大宮」駅から徒歩約3分、駅近接性、アクセス性の面において高い訴求力を有します。延床面積約7,100坪程度、基準階面積約330坪程度と中型ビルに属します。「大宮西口」ゾーンに所在するオフィスビルの多くは延床面積1,000坪前後の小型ビルで、「大宮センタービル」は、ボリュームゾーンを上回っており、特に基準階面積の大きさは規模的訴求力を発揮しやすく、当該ゾーンの中では規模面が評価されやすいといえます。設備水準もテナントニーズに対応するスペックを備えています。駐車場台数91台と十分な台数が確保されており、車利用を重視するテナントを中心に評価されやすいと考えられます。

~上場来堅持し続ける「投資ポリシー」~
 同社は2014年の上場からわずか約1年半で、約3倍の2,000億円を超える規模へ資産を拡大させました。昨今の不動産市場が過熱する前の最後の機会をしっかり捉え、外部成長を果たされました。その際、同社が上場来貫き通してきた「投資ポリシー」(「NOI利回り4.5%」、「高い都心割合」、「競争力のある立地」、「テナント分散の効いた高いリスク耐性と成長余力」、「安定性の高い中規模オフィス」)で、きちんとした目利きで取得した結果が、分配金の着実な成長という形で表れています。

~同社最大の特徴「三位一体マネジメント」と「エンジニアリングマネジメント室」~
 同社最大の特徴は「三位一体マジメント」。「投資運用部」、「資産管理部」、「エンジニアリング・マネジメント室」の3つの組織が一体となって資産の管理運営を行なわれています。中でも他のリートには無い同社ならではの「エンジニアリングマネジメント室」が、「収益力の強化」、「コストの削減」、「テナント満足度の向上」を意図して「戦略的バリューアップ投資」行うことで、外部成長期の後の「内部成長」に大きく奏功し、過去最高の「稼働率99.8%」の実現や分配金の成長に大きく寄与してきました。

~今後の成長にむけて~
 上場以来堅持している投資ポリシーで規律ある外部成長、新規取得物件を糧とする内部成長を組み合わせる、場合によってはタイムリーな資産の入替えでポートフォリオの質を向上させるなど、中期目標「2020年を目処に資産規模3,000億円」に向けた、更なる成長軌道を描く同社。

 「派手さや見栄えの良さを求めるのではなく、常に投資主目線で、投資主価値の向上に資する取組みを行う」と語る杉田社長。スローガンの通り、「真面目に、地道に、堅実に」成長していく同社に、アサザイは注目していきます。

~オンデマンド配信のお知らせ~
 早速本日のオンデマンド配信を開始しております。
 同社の強みを象徴するキーワード「投資ポリシー」「三位一体マネジメント」について、今一度オンデマンドでお聞きください!
アサザイ(2017.9.13放送分)

(関連ウェブ) 
日本リート投資法人 ウェブサイト


双日リートアドバイザーズ株式会社 代表取締役社長 杉田 俊夫 様と

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