1月5日の「アサザイ　今日の1社」はOneリート投資法人（3290・東証）を放送しました。

今回は、Oneリート投資法人 執行役員（みずほリートマネジメント株式会社　代表取締役）鍋山 洋章 様にお越しいただき、リートの特徴、市場動向、今後の取り組みについてお話を伺いました。

～みずほ信託銀行をスポンサーとして、ミドルサイズのオフィスビルに重点投資～
　同社は、みずほ信託銀行をスポンサーとする複合型J-REITです。
投資対象は、主に延床面積が概ね3,300㎡（約1,000坪）～33,000㎡（約10,000坪）の範囲にあたるミドルサイズのオフィスビルです。
スポンサーである、みずほ信託銀行の高い信用力を背景に安定的な財務基盤を構築しながら、安定性の見込める東京経済圏を中心に、入居するテナントのニーズを充足する一定のスペックを有した中規模、または中大規模のオフィスビルに投資を行っています。

　同リートが考える不動産の本質的価値は、「立地」と「ビルスペック」にあります。
東京経済圏及び地方政令指定都市等を主な投資対象エリアとして位置付け、テナント視点での「安心」、「快適」、「便利」を実現するためのスペックを定め、オフィスビルの名前にはＯｎｅリートの頭文字であるＯｎｅと最上級の語尾を表すｅｓｔ を合わせた「ＯＮＥＳＴ（オネスト）」の名称を冠し、順次ブランド展開を図っています。テナントに選ばれるビルを目指し、長期的視点でビルスペックの維持・向上を追求しており、ポートフォリオは現在31物件、約1,200億円となっております。

　それでは、同リートの第3回公募増資(2021年9月)において取得をした6物件のうち、2物件をご紹介します。ぜひご覧ください。


▼倉持ビルディング第一

JR 総武本線及び東京メトロ半蔵門線他「錦糸町」駅より徒歩約 6 分に位置するオフィスビルであり、オフィスの集積地である「東京」駅・「大手町」駅へのアクセスに優れる等、交通利便性の高い立地。
貸室内はレイアウトし易い整形無柱空間であり、スペック面においても個別空調設備、機械式警備等を有していることから、今後も安定的なテナント需要が見込まれる。


▼リードシー千葉駅前ビル

JR 総武本線・成田線他「千葉」駅より徒歩約 2 分、北口ロータリーに面しており、千葉都市モノレール「千葉」駅や京成千葉線「京成千葉」駅も利用可能な交通利便性の高い立地。
基準階床面積が約 250 坪と希少性があり、かつ貸室は整形で分割対応可能な形状。また、エントランスやアトリウムなどの共用部は 2020 年にリニューアル工事が実施され、エリア内において競争力のあるスペックを具備していることから、今後も安定的なテナント需要が見込まれる。


～投資主価値の向上に向け様々な可能性を追求～
　同リートは、現在継続した資産入替によるポートフォリオの質的改善、ポートフォリオ・マネジメントの堅調なトラックレコード等が評価され、格付見通しは「安定的」との評価から昨年４月に「ポジティブ」に向上するなど着実に評価を上げています。
　今後は、強固な財務基盤とスポンサーサポートを活用し、資産規模拡大と資産の入替によるポートフォリオの安定性向上の取り組みを継続し、今年３月の見直し時に「エプラナリート（FTSE　EPRA　Nareit　Global　Real　Estate　Index）」へのグローバル・インデックス入りを目指します。

　ＥＳＧへの取り組みでは、2020年に続き、2021年もGRESBレーティング「４スター」を獲得しました。現在、みずほリアルティＯｎｅグループとしてマテリアリティの特定を行い、今後の具体的施策を検討しています。日増しに高まっているＥＳＧへの関心を踏まえ、この分野の情報開示充実についても準備を進めております。

　また、古いビルを丁寧に活用し、省エネ設備等への入替を行いつつエネルギー性能の向上に努める一方で、環境性能の高い築年数が比較的新しい物件も意欲的に組み入れていくことによって、ポートフォリオの平均築年数を徐々に若くしていくという視点も重要と考えており、今後もポートフォリオの資産入替についても一定程度、継続して取り組んでいく考えです。

　オフィス市況については、テレワークの進展や働き方改革の動きを反映して不透明な状況が継続する一方、ONEリートの保有するミドルサイズオフィスに入居頂いている中堅・中小企業に対するテナント層のすそ野は広く、保有物件は90％台後半と安定的な稼働を維持できている状況にあります。
　引き続き、投資主価値の最大化に向けて、鋭意運用を行ってまいります」と語る同リートの取り組み、アサザイも注目して行きたいと思います。

～Podcast配信のお知らせ～
本日の放送はPodcast配信にて早速アップされております。
今回はロングインタビューもアップされております。是非お聞きください。　
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■Oneリート投資法人 ウェブサイト


みずほリートマネジメント株式会社　代表取締役　鍋山 洋章さまと