3月31日 の「アサザイ 今日の1社」はトーセイ・リート投資法人(3451・東証)を放送しました。 [「今日の1社」取材後記]
2021/04/01(木) 11:23 今日の1社担当

 3月31日 の「アサザイ 今日の1社」はトーセイ・リート投資法人(3451・東証)を放送しました。

 今回は、トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社 取締役REIT運用本部長 北島 敬義 様にお越しいただき、投資法人の特徴から東京経済圏へのフォーカスや既存不動産の活用・再生、今後の成長戦略等についてお話を伺いました。

~中小規模の不動産というボリュームゾーンにフォーカスして着実に成長~
 同社は、東京経済圏に特化し、『目利き力』、『リーシング力』、『再生力』をコアコンピタンスと掲げる総合不動産会社であるトーセイをスポンサーに、東京経済圏のオフィスや商業施設、住宅に投資する総合型リートです。

 東京経済圏には日本の人口の約30%、世帯数でも約30%、事業所数でも全国約600万のうち約30%にあたる約180万の事業所があり、絶対数として圧倒的なオフィスや住宅のニーズがある需要の厚いボリュームゾーンに投資する戦略をとっております。
 また、リートは一般的に築浅の不動産にフォーカスしがちですが、「築年にとらわれず」投資を行うということを方針に掲げ、出来るだけ取得競争にさらされず、高い利回りの物件取得を追求している為、高い稼働率が見込めそうであれば築年数や一等地にこだわらず取得を検討している点で差別化を図っています。取得後は物件の価値を維持・向上する取り組みを行い、適切な賃料設定を行います。一般的に築年数が経過すると賃料は低下していきますが、一定時期を経過すると低下傾向は収まり安定化するというのが経験値としてあります。築年数が経過した物件に投資するには、物件に対する深い知見が要求されることは確かであり、また、そこにこそトーセイの強さがあると思っています。
 中小規模の不動産というボリュームゾーンにフォーカスして長年東京で事業を展開してきたトーセイからのパイプラインを活かした成長を積極的に推進し、相対的に高い利回りが期待できる物件を厳選のうえ継続的に取得しています。

 建物を新築するのではなく、元々の物件の価値を維持・向上する取り組みを行い、適切な賃料設定を行いことで、高い稼働率を維持し、結果として高い分配金利回りを実現してきました。
 さらに、築年数が経過した物件を取り壊すのではなく、新しい設備への更新を進める事で省エネ化を図り、収益物件としてできるだけ長い間大切に使っていくことで、古いものを再生しライフサイクルを長くするという環境の観点でも、新築で高性能な物件とは違う角度から高い貢献をしています。

 それでは同リートの物件をご紹介します。ぜひご覧ください。



▼多摩センタートーセイビル







・「多摩センタートーセイビル」は京王相模原線「京王多摩センター」駅、小田急多摩線「小田急多摩センター」駅、多摩都市モノレール線「多摩センター」駅の三駅から徒歩約4分の角地に位置する高層事務所です。
・上記3駅の南口は新住宅市街地開発事業により計画的に整備された地域で、「三越」、「イトーヨーカドー」、「ワーナーマイカル」等知名度の高い商業施設が存し、また街並みが区画整然としています。商業施設にも近接していることから、住宅地としての立地環境も良好です。
・本物件は、1989年竣工で経年相応の摩滅・老朽化等があるものの、管理会社による定期的な巡回管理が行われており、維持管理の状態は良好です。
・都心部の大規模ビルとの比較では競争力は劣るものの、周辺に存する同規模のビルとの比較では相応の競争力を有すると考えられます。
・本物件は事務所部分と司法書士会館部分に分かれており、事務所部分は区画割りして使用することが可能です。


▼関内トーセイビルⅡ











・「関内トーセイビルⅡ」はJR根岸線「関内駅」、横浜市営地下鉄「関内」駅、みなとみらい線「馬車道」駅からいずれも徒歩圏内で複数路線が利用可能です。本物件は横浜市役所本庁舎や中区役所等の行政施設が集積するエリアに立地しています。
・本物件の貸室内は無柱空間のため、オフィスレイアウトの利便性は高く、事務所ビルとして十分な競争力を有していると判断できます。


T's garden北柏









・JR常磐線「北柏」駅より徒歩約12分。「北柏」駅からJR常磐線(東京メトロ千代田線に乗り入れ)で「大手町」駅まで直通約50分、また隣の「柏」駅でJR常磐線快速(上野東京ライン)に乗り換え、「上野」駅まで30分強、「東京」駅まで約45分であり、都心への接近性は比較的良好です。
・元企業社宅であった建物に対し、室内外のフルリノベーション(バリューアップ工事)を行い、1号棟(9階建)、2号棟(13階建)、3号棟(4階建)の全149戸とメールコーナー棟(平家建)の4棟の建物からなる一般向け賃貸マンションに転用した。また、一部の住戸をキッズルーム、パーティールーム、スタディルーム(一部管理室)へ変更し、3棟共通の共用部として無償で利用可能な付帯設備を充実させています。
・敷地内のセキュリティ性は高く、敷地内への出入りは道路沿いに配置されているオートロック式のメールコーナー棟を通過する必要があり、車両出入口の扉も自動開閉式で平時は閉ざされています。


~高い利回りでかつ安定した分配金を支払うことを目指す~ 
 同リートの現在の資産規模は約723億円です、2014年の上場時174億円から5年連続での公募増資を経て着実な成長をしており、稼働率も2021年2月末時点で97.8%と非常に高い数値を維持しております。

 昨年の12月には住宅4物件を取得する一方で、最近では千葉の鎌ケ谷にある、住宅1物件と商業施設1物件を売却しました、両物件とも2016年の取得から安定的な稼働率確保に取り組み、価値を高める設備投資で価値を高めていった結果、鑑定評価額を上回る価格で売却しております。
 財務面でも2月に財務面の健全性を示す格付A-を取得、さらに好調な稼働率を背景とした分配金予想増額修正も行っております。

 この成果は、北島 敬義様が語っておりました、出来るだけ競争に晒されることなく物件を取得し、築年数が経過した物件であってもしっかり手間暇をかけて運用し、ひいてはこれらが環境にも優しい運用にもつながって行く繋がるといった戦略が着実に成果を挙げている事を示しているといえます。
 今後も、高い利回りでかつ安定した分配金を支払うことを一番の目標として運営をしてゆく、ぜひ注目して欲しいと語る、同リートの取り組みアサザイも注目してゆきたいと思います

~Podcast配信のお知らせ~
本日の放送はPodcast配信にて早速アップされております。是非お聞きください。
いつも聴く!ポッドキャスト

(ウェブサイト)
トーセイ・リート投資法人 ウェブサイト


トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
取締役REIT運用本部長 北島 敬義さまと

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