1月30日の「今日の1社」は、ザイマックス・リート投資法人(3488)を放送しました。 [「今日の1社」取材後記]
2019/01/31(木) 08:59 今日の1社担当

 1月30日の「今日の1社」は、ザイマックス・リート投資法人(3488・東証)を放送しました。

 今回は株式会社ザイマックス不動産投資顧問 代表取締役社長の稲月 伸仁 様にお越しいただき、スポンサー会社のザイマックス、ポートフォリオ、財務戦略、成長戦略等について詳しくお話を伺いました。

~ザイマックスの『不動産マネジメント力』を生かした運営~
 同社は、株式会社ザイマックスをスポンサーにする総合型J-REITです。
 ザイマックスグループは、オフィス、商業施設及びホテルをはじめ、⽇本全国に所在する様々な資産に関する豊富な不動産マネジメント受託実績を有しており、特にプロパティマネジメントの分野においては2010年より6年連続で国内No.1の受託実績を持つ等、国内有数の実績を誇っている企業です。 

 同社が2018年2月に上場した際、非常に高い含み益が話題になりました。それは、ザイマックスグループの管理運営ノウハウにより、長年管理運営のトラックレコードを有する物件を、相対かつ割安な価格で取得し、上場時の含み益率は約25%とJリートの中で最も高い水準、取得時鑑定NOI利回りについても、全リートの平均値を大きく上回る6%という非常に高い水準です。
 
 ポートフォリオのクオリティも、12物件、約330億円規模で、78.5%が東京圏、そしてオフィスについてはアクセスも「駅より3分以内77%、5分以内23%」と利便性が高い物件を有しており、稼働率も98.4%と高稼働を維持し、競争力あるポートフォリオを構築しています。

 それでは同リートの代表物件をご紹介します。ぜひご覧ください。

①ザイマックス新宿御苑ビル












本物件は、東京メトロ丸の内線「新宿御苑前」駅から徒歩2分と「新宿」駅への良好なアクセスを有しています。「新宿」駅周辺に協業先のあるテナント及び新宿御苑への近接性から落ち着いた環境に事務所を置きたいというテナントのニーズを満たすことができます。事務所の新規供給が少なく、空室率の低下が続いていることから、今後も堅調な賃貸状況が期待できるエリアです。


②ミューザ川崎












本物件は、ペデストリアンデッキでJR「川崎」駅と接続しており、交通至便な立地に位置しています。オフィスや工場等も周辺に立地しており、昼間人口が夜間人口を上回っているエリアです。JR「川崎」駅西口周辺の再開発は継続しており、北口自由通路の新設や、本物件南側での複合施設開発が計画されている等、本物件の集客力は引き続き向上が見込まれます。


③ホテルビスタ仙台















本物件は、JR「仙台」駅及び仙台市地下鉄東西線「宮城野通」駅に近接しており、高い利便性を確保しています。また、仙台国際空港の民営化後、LCCによる仙台国際空港の拠点化もなされ、ビジネス客をベースとして、学会等の各種イベントや訪日外国人による需要も見受けられます。直近での仙台市全体での訪日外国人宿泊客数は増加基調にあり、仙台国際空港の民営化による施設活性化とともに、潜在的なニーズ拡大余力があるエリアです。

~プロの投資家が認めるリート~
 同社の投資主構成比率を見ると、国内金融機関や海外機関投資家の保有比率が約75%と、この規模・時価総額のリートとしては相当高い数字となっています。これは、ザイマックスグループの不動産マネジメント力、36年に及ぶ実績とデータを活用した運用が、プロの投資家の目利きをクリアし、評価されている証拠です。同社の投資口価格は、上場来一度も公募価格を割っていない事も、プロの投資家を中心とした市場の評価として表れています。

 また、同社のLTV(借入比率)は、31.9%と他リートに比べて非常に低い水準であり、仮に50%まで引き上げた場合の調達余力は約130億円もあります。市場動向、公募増資の環境などに当面影響を受けずに、外部成長に向けた機動的な物件の取得が可能な状態となっています。

 どんな環境下においても成長できるコンディションを常に整えている「足腰の強いリート」と自負する稲月社長。同社の今後の成長に、アサザイも注目してゆきたいと思います。

~オンデマンド配信のお知らせ~
 本日の放送はオンデマンド配信にて早速アップされております。是非お聞きください。

アサザイ(2019.1.30放送分) ゲスト企業:ザイマックス・リート投資法人


ザイマックス不動産投資顧問 代表取締役社長 稲月 伸仁 さまと

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