5月30日の「アサザイ 今日の1社」はユナイテッド・アーバン投資法人（8960・東証）を放送しました。
今回は、ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社 代表取締役社長 吉田 郁夫様にお越しいただき、総合型J-REITの強みについて、詳しくお話を伺いました。
～総合型リートとしての強み～
同リートは、2003年の上場来物件の取得を積み重ね、資産規模6,275億円とJ-REITのなかで7番目の規模まで成長してきました。さらにJCRからは「AA」（見通し：安定的）という高格付を取得するなど、非常に高い評価を得ています。
この成長を支えてきた同リートの最大の特徴は、商業・オフィス・ホテル・住居・物流倉庫など、様々なタイプの物件を日本全国に保有している、「総合型J-REIT」であることです。
同リートは、2018年5月21日時点で、商業施設が33.0％、オフィスビルが32.2％、ホテルが20.4％等と、用途の分散を重視する一方、投資地域も分散させることによって、特定の用途や地域における景気動向の影響（リスク）を分散化し、ポートフォリオ全体の収益安定化を実現することが出来ています。さらには、多種・多様な不動産に対し幅広いアプローチが可能であることで、豊富な取得対象の中から優良物件に厳選して投資することができます。
そして、その多種多様な物件は、スポンサーである総合商社の丸紅が幅広い事業展開のなかで培ってきたノウハウ、総合商社として築き上げた国内外の広範なネットワーク、幅広い産業や企業等との繋がりを活かして運用されています。
この「用途や投資地域の分散による安定化」、「取得機会の拡大」、「スポンサーである総合商社・丸紅とのシナジー」、これが同リートの成長を支えているのです。
それでは代表物件をご紹介します。ぜひご覧ください。
▼ヨドバシカメラマルチメディア吉祥寺
JR中央線「吉祥寺」駅から徒歩3分に位置する大規模商業施設です。駅前から繋がる「吉祥寺大通り」に面した視認性にも優れた立地にあることから、高い集客力を有しています。本物件は、家電量販店大手の株式会社ヨドバシカメラに一括賃貸されており、その他衣料、音楽CD等の物販店舗、飲食店舗等が転借テナントとして入居しており、様々な消費者ニーズに対応していることから、顧客利便性・集客効果も高く、今後も安定した稼働と収益性が見込まれます。なお、本物件の建物は1974年に建築されていますが、2006年から2008年にかけて大規模改修工事が行われており、大規模改修工事終了時点において新築同等の仕様になっています。
▼SS30
本物件はオフィス棟、フィットネスクラブ棟、ホテル棟の3棟から構成されている複合型施設です。東北地方最大のターミナル駅であるJR「仙台」駅から徒歩8分、地下鉄「仙台」駅から徒歩5分に所在しており、交通利便性に優れた立地です。本物件周辺は、オフィス街かつ中心市街地として、多数のオフィスビルや商業施設の他に官公庁施設があります。「仙台」駅から至近の距離にありながら約4,700坪という広大な面積を有し、かつ四方が道路に面する独立区画であることから、不動産として希少性のある立地・土地といえます。
本物件の建物は、一定の築年数は経過しているものの外観・設備等の管理状態は良好であり、また、オフィス、ホテル、フィットネスクラブが一体となっていることによる利便性・集客性の高さも評価できる点です。
ホテル棟は地下2階付12階建で、「仙台国際ホテル」として使用されています。234室の客室を有し、17.2㎡のシングルタイプから102.0㎡のスイートルームまで、異なる顧客層をカバーしうる客室構成となっています。その他、大小15の宴会場や教会、レストラン等を併設しており、ビジネスコンベンションから婚礼・パーティー等幅広いニーズが取り込めるフルサービスホテルです。
▼ロワジールホテル&スパタワー 那覇
那覇空港より車で約7分の立地に所在します。空港へのアクセスが優れることから、那覇市内及びその近郊エリアのレジャーやビジネス向けの滞在拠点として、また沖縄本土や離島の周遊における前後泊の利用にも優位性を発揮しています。「那覇空港から一番近いリゾート」として沖縄県内でも高いネームバリューを有しています。また、ロワジールホテルの所在する「那覇」エリアは、首里城や国際通りといった沖縄を代表する観光スポットやショッピングゾーンが集中する繁華街として知られており、国内外問わず多数の観光客が訪れていることから、宿泊需要が旺盛な立地です。
本物件は1992年竣工のロワジールホテル那覇（本館）及び2009年竣工の別館（ロワジールスパタワー那覇／ロワジールホテル那覇イースト）の2棟で構成されており、計640室にも及ぶ客室数を誇る沖縄でも有数の大規模ホテルです。本館はファミリー層やグループ向けに30㎡前後の客室タイプを中心とする一方で、別館のイーストはカジュアルな仕上げでビジネス等シングルユースに適した20㎡前後の客室タイプ、スパタワーは40㎡前後の客室に全室テラスを設けた開放的な空間とラグジュアリーな仕様のハイエンド向けタイプと、異なる顧客セグメントをカバーしうる客室構成となっています。那覇市内で唯一の天然温泉施設を擁し、屋内外プール・スパ施設といったレジャー施設を設けるリゾートホテルとしての一面に加え、沖縄では希少な最大約1,000人が収容可能な大宴会場も併設しており、ビジネスコンベンションから婚礼・パーティー等幅広いニーズが取り込めるフルサービスホテルとしての側面も持ちあわせていることから、複数の機能を兼ね備えた競争力の高い施設であると評価しています。
～１０期連続の増配見込み～
同リートは、2017年11月期までの8期連続で増配を実現しており、公表している2018年5月期及び2018年11月期の分配金予想も増配、つまり、10期連続での増配が見込まれています。
これは、「用途や投資地域の分散による安定化」、「取得機会の拡大」、「スポンサーである総合商社・丸紅とのシナジー」といった同リートの強みを活かした、外部成長（減価償却後利回り4％を目線とする継続的な物件取得、組み入れ物件の競争力・収益性・代替性などの将来性、その時々の市況を見極めた物件の入替え）、内部成長（物件の競争力向上に資する戦略的投資や、物件の潜在力を引き出す広い視野に立ったテナントリーシングの実施、不断のコスト低減による物件収益性の改善など）、財務戦略（有利子負債の調達コストの低減など）が奏功した結果です。
また、分配金の原資として使用可能な内部留保を約100億円有しており、例えば、増資を行い投資口数が増加し１口当たり分配金が減少する場合や、物件売却損などの一時的な損失計上によって分配金が減少するような場合などにおいて、この内部留保を取り崩し、分配金に充当することで、分配金を減少させずに安定分配を行うことが可能になっています。
つまり、内部留保を活用することで、外部成長の加速、将来に向けたポートフォリオの質的改善・収益性の向上などを図る際に、分配金水準の維持・向上を考慮しながら資産運用することができるため、「中長期的視点に立った投資法人の運営が可能」となっています。これが同リートの最大の強みなのです。
これからも、大規模総合型リートとしての安定性を最大の武器に、今後も継続的な分配金成長を最優先に運営してゆくと語る同リートの展開、アサザイも注目してゆきたいと思います。
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■アサザイ（2018.5.30放送分)
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