9月27日の「アサザイ 今日の1社」は森トラスト総合リート投資法人(8961)を放送しました。 [「今日の1社」取材後記]
2017/09/28(木) 10:35 今日の1社担当

 9月27日の「アサザイ 今日の1社」は森トラスト総合リート投資法人(8961、東証)を放送しました。

 今回スタジオには、今年6月に新たに社長に就任されました、森トラスト・アセットマネジメント株式会社 代表取締役社長 八木政幸様にお越し頂き、同社の特徴や強みを詳しくお話し頂きました。

 同社は森トラストグループの有する不動産賃貸・管理ノウハウを活用し、東京都心部の大型オフィスビルを中心にポートフォリオを構築する総合型リートです。2004年の上場以来、13年もの運用実績を重ねられ、「立地にこだわった良質なポートフォリオ」で安定した高い分配金を提供され続けてきました。

~「立地」へのこだわり~
 リートが不動産を取得する際に重視する「近・新・大」。これは確かに3拍子揃ったものが理想ですが、皆が欲しがる物件の為、競争も激しく割高になる傾向にあります。その中で、同社が一番こだわるのは「立地」。立地が良ければ、テナントが抜けてもすぐ新たなテナントが見つかる、古い物件でも再開発の余地がある為、売却時にも売り先に困らない。立地以外の要素は「取れるリスク」であり、そのリスクを取る事で割安に優良物件が取得できる、という運用戦略をとられています。

 例えば、「紀尾井町ビル」の例では、メインテナントの退去により一時稼働率が低下しましたが、紀尾井町エリアではランドマークとなるビルである為、1年もたたずに概ね満室稼働に回復しました。

 また、先日大きな話題になりました「イトーヨーカドー新浦安店」の売却においても、メインテナントの退去が決定しながらも、立地の特性やポテンシャルが評価され、鑑定評価額を大きく上回る価格で売却する事ができ、多くの投資家に評価されました。

 こうした事例からも、同社の長年「立地」にこだわった運用戦略と「良質なポートフォリオ」の強みが証明されているのではないでしょうか。


~「良質なポートフォリオ」~
 「立地」にこだわり厳選投資した同社の物件は、資産規模約3,160億円、東京都心部の大型オフィスビルが中心となります。立地にこだわった大型の優良物件は、大手企業の本社機能などのニーズに適しており、優良テナントによる長期安定稼働する「良質なポートフォリオ構築」が実現されています。

 それでは、その「良質なポートフォリオ」の中でも、代表的な物件をご紹介します。

▼東京汐留ビルディング

 
  都心最大規模の開発プロジェクトである汐留エリアは、銀座・丸の内・霞が関に近接し、敷地面積31haにおよぶ最先端の複合都市です。

 本物件は、国内最大級の基準階貸室面積約3,300㎡を有する先進のオフィスを中心に、高層階と別棟にヒルトングループのラグジュアリーホテルブランド「コンラッド東京」を、低層階にはビジネスパーソンの日常をサポートする商業施設を配しています。汐留エリアの中心「汐留駅」に直結する優れた利便性と、四季折々の表情を見せる浜離宮庭園を一望できる希少なロケーションが上質で快適な環境を提供しています。

▼紀尾井町ビル
 
 
  本物件が位置する紀尾井町エリアは、東京のビジネスの中枢である千代田区に位置し、紀州徳川家、尾張徳川家、彦根井伊家といった江戸時代の名高い大名の武家屋敷が所在した由緒正しいエリアです。

 本物件は、地下4階地上26階建、延床面積約63,000㎡の建物規模を有したエリアを代表する建物です。このうち地上1階から2階までが店舗、3階から19階までがオフィス、20階から26階までが住宅で構成されており、エントランスホール、オフィス共用部及び住宅内部の大部分がリニューアルされています。

渋谷フラッグ

 
  本物件は、日本有数のターミナル駅「渋谷駅」から徒歩5分、回遊性の高い渋谷北西エリアに位置し、百貨店、アパレル店など多種多様な店舗が集積する文化村通りに面した立地は昼夜を問わず賑わいがあります。

 本物件の大きな特徴である広いファサードは、渋谷の中でも目立つ存在であり、商業施設として高い訴求力を備え、1階~4階の商業フロアにはファストファッションブランドのフラッグシップ店が入居しています。5階~9階のオフィスフロアについても天井高2,800mmを有し、渋谷中心部において希少性のある物件といえます。

~今後の展開~

 同社の今後の展開にますます注目が集まりますが、

 「昨今の過熱気味の不動産マーケットに対し、物件取得は難しいかじ取りを求められる状況。イトーヨーカドー新浦安店の売却益の内部留保を活用し、焦らず、じっくりと状況を見極めながら、質と収益性のバランスのとれた、いい物件に厳選投資していく。」と語る八木新社長。

 同社の目利きにかなう次の物件を楽しみにお待ちしたいですね!

~オンデマンド配信のお知らせ~

 早速本日のオンデマンド配信を開始しております。改めて是非お聞きください!
アサザイ(2017.9.27放送分)


(関連ウェブ)
森トラスト総合リート投資法人 ウェブサイト

それでは、来週もお楽しみに!

▼代表取締役社長 八木政幸さまと

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