9月13日の「アサザイ 今日の1社」は日本リート投資法人(3296)を放送しました。 [「今日の1社」取材後記]
2017/09/14(木) 08:14 今日の1社担当

 9月13日の「アサザイ 今日の1社」は日本リート投資法人(3296・東証)を放送しました。

 今回は、日本リート投資法人の資産運用会社である、双日リートアドバイザーズ株式会社 代表取締役社長 杉田 俊夫 様にお越し頂き、同社ならではの「投資ポリシー」や「三位一体マネジメント」の強みについて、お話を伺いました。

~中規模オフィス中心の総合型リート~
 同社は、総合商社の双日をメインスポンサーに、昔から双日が開発実績を残してきた、オフィス・住宅・商業施設に投資する「総合型リート」。その中でも、メインアセットは東京23区の「中規模オフィス」です。
 「中規模オフィス」は、今から20~30年前に供給ピークを向かえ、供給量が限定的である反面、日本の企業の約93%を占める「従業員30人未満の中小企業」が入居している物件、つまり、「需要の大きさに対して供給が限られている市場」となっており、この非常に高いニーズに目をつけ重点投資されてきました。また、中規模オフィスの特性を最大限活かし、「物件とテナントの分散」も重視したJ-REITトップクラスの分散を実現し、リスク耐性の強いポーフォリオを構築されています。

 それでは同投資法人の代表物件をご紹します、ぜひご覧ください。

▼FORECAST五反田WEST

















 
 JR山手線他3路線が乗り入れる「五反田」駅が利用可能。「桜田通り」に面することで視認性が確保されていることに加え、「五反田」駅周辺における雑然とした繁華性を有したエリアから離れていることは、オフィスの立地条件としてはエリア内で評価されやすいといえます。延床面積約4,100坪程度、基準階面積約230坪程度と中型ビルに属し、一定以上の面積を希望するテナントを中心として、規模的訴求力を発揮しやすい物件です。設備水準もテナントニーズに対応するスペックを備え、駐車場43台を有し、「首都高速2号目黒線」の出入り口に程近い立地とあわせて、一定の訴求力を有していると考えられます。

 

▼芝公園三丁目ビル









 都営地下鉄三田線「御成門」駅徒歩約5分、東京メトロ日比谷線「神谷町」駅徒歩約5分、高台に立地することから眺望にも優れています。延床面積約2,700坪と中型ビルに属しますが、基準階面積は約420坪と大型ビル並みの規模を有するビルとなります。

築後34年程度のビルではありますが、新耐震基準を満たし(耐震補強済み)、また、平成21年に全面リニューアルが実施されており、競争力が維持されています。


 

▼大宮センタービル

















JR京浜東北線・埼京線・東北新幹線他「大宮」駅から徒歩約3分、駅近接性、アクセス性の面において高い訴求力を有します。延床面積約7,100坪程度、基準階面積約330坪程度と中型ビルに属します。「大宮西口」ゾーンに所在するオフィスビルの多くは延床面積1,000坪前後の小型ビルで、「大宮センタービル」は、ボリュームゾーンを上回っており、特に基準階面積の大きさは規模的訴求力を発揮しやすく、当該ゾーンの中では規模面が評価されやすいといえます。設備水準もテナントニーズに対応するスペックを備えています。駐車場台数91台と十分な台数が確保されており、車利用を重視するテナントを中心に評価されやすいと考えられます。

~上場来堅持し続ける「投資ポリシー」~
 同社は2014年の上場からわずか約1年半で、約3倍の2,000億円を超える規模へ資産を拡大させました。昨今の不動産市場が過熱する前の最後の機会をしっかり捉え、外部成長を果たされました。その際、同社が上場来貫き通してきた「投資ポリシー」(「NOI利回り4.5%」、「高い都心割合」、「競争力のある立地」、「テナント分散の効いた高いリスク耐性と成長余力」、「安定性の高い中規模オフィス」)で、きちんとした目利きで取得した結果が、分配金の着実な成長という形で表れています。

~同社最大の特徴「三位一体マネジメント」と「エンジニアリングマネジメント室」~
 同社最大の特徴は「三位一体マジメント」。「投資運用部」、「資産管理部」、「エンジニアリング・マネジメント室」の3つの組織が一体となって資産の管理運営を行なわれています。中でも他のリートには無い同社ならではの「エンジニアリングマネジメント室」が、「収益力の強化」、「コストの削減」、「テナント満足度の向上」を意図して「戦略的バリューアップ投資」行うことで、外部成長期の後の「内部成長」に大きく奏功し、過去最高の「稼働率99.8%」の実現や分配金の成長に大きく寄与してきました。

~今後の成長にむけて~
 上場以来堅持している投資ポリシーで規律ある外部成長、新規取得物件を糧とする内部成長を組み合わせる、場合によってはタイムリーな資産の入替えでポートフォリオの質を向上させるなど、中期目標「2020年を目処に資産規模3,000億円」に向けた、更なる成長軌道を描く同社。

 「派手さや見栄えの良さを求めるのではなく、常に投資主目線で、投資主価値の向上に資する取組みを行う」と語る杉田社長。スローガンの通り、「真面目に、地道に、堅実に」成長していく同社に、アサザイは注目していきます。

~オンデマンド配信のお知らせ~
 早速本日のオンデマンド配信を開始しております。
 同社の強みを象徴するキーワード「投資ポリシー」「三位一体マネジメント」について、今一度オンデマンドでお聞きください!
アサザイ(2017.9.13放送分)

(関連ウェブ) 
日本リート投資法人 ウェブサイト


双日リートアドバイザーズ株式会社 代表取締役社長 杉田 俊夫 様と

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